Дератизация в МКД: периодичность и договор со специализированной организацией

Грызуны могут появиться в МКД, даже если жильцы соблюдают чистоту в подъездах, а УО/ТСЖ/ЖСК регулярно их убирают. Например, часто крысы бегут с мусорных площадок рядом со зданием. Дератизация лестничных клеток, мусоропроводов и других объектов общего имущества — задача организации, которая управляет домом. В статье разбираемся, с какой периодичностью нужно проводить эти работы и надо ли заключать договор со специализированной компанией.

С какой периодичностью нужно проводить работы

Дератизация — это часть мероприятий, которые обеспечивают санитарно-эпидемиологическое состояние МКД. В местах общего пользования за такие задачи отвечает организация, которая управляет домом.

Условно дератизационные работы можно разделить на две группы.

Плановые работы. Они входят в п. 23 Минимального перечня услуг и работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 г. N 290). А значит, эти обязательные мероприятия должны проводить УО/ТСЖ/ЖСК.

В отношении периодичности работ документы устанавливают следующие сроки:

• В МКД профилактику нужно проводить с периодичностью, которая обеспечивает отсутствие грызунов — пп. 1 п. 127 СанПиН 3.3686-21.
• УО/ТСЖ/ЖСК должны проводить дератизацию регулярно — п. 3.4.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).

Закон не уточняет, какая периодичность подразумевается под регулярной, поэтому ее утверждает общее собрание и фиксирует в договоре управления. 

Плановые работы — это профилактические меры, которые предупреждают появление грызунов. Конечно, жители МКД тоже должны соблюдать санитарные нормы и содержать свои и другие помещения в чистоте.

Неотложные работы. Если жители МКД или УО/ТСЖ/ЖСК нашли грызунов или следы их жизнедеятельности в местах общего пользования, организация должна немедленно провести истребительные мероприятия.

Обнаружить грызунов могут не только жители дома, но и организация, которая им управляет. Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 года N 491), УО/ТСЖ/ЖСК должны проводить осмотры подвалов, чердаков и других помещений, чтобы вовремя определять необходимость дератизации.

Неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания МКД как объекта. УО/ТСЖ/ЖСК должны проводить указанные мероприятия, и эта обязанность не зависит от того, включены ли они в документ. Такую позицию высказал Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 17.10.2016 г. N 301-КГ16-14454.

Обязательно ли заключать договор со специализированной организацией

На основании п. 88 СанПин 3.3686-21 УО/ТСЖ/ЖСК могут проводить дератизацию самостоятельно или делегировать эти задачи специализированной организации. Но в первом случае нужно соблюдать важное условие, которое установлено п. 89:

Организация может выполнить работы по дератизации, только если в ее учредительных документах указан соответствующий вид экономической деятельности. Это значит, что у нее должен быть подходящий код ОКВЭД.

Роспотребнадзор в письме от 28.02.2024 № 09-2418-2024-40 подтвердил, что требования СанПин 3.3686-21 касаются компаний, которые управляют МКД. Если у УО/ТСЖ/ЖСК нет нужного кода ОКВЭД, она может заключить договор со специализированной организацией.

Роспотребнадзор также отметил, что организации должны получить лицензию на проведение дератизации до 1 марта 2025 года.

Основные итоги

• Дератизация — это часть работ по обслуживанию общего имущества в МКД. УО/ТСЖ/ЖСК и жильцы должны регулярно поддерживать надлежащее санитарное состояние жилых домов. 
• УО/ТСЖ/ЖСК обязаны осматривать общее имущество, вовремя выявлять появление грызунов и принимать меры по их уничтожению. Расходы на такие работы оплачиваются за счет платежей на содержание жилого помещения.
• Если у организации, которая управляет МКД, нет кода ОКВЭД на проведение дератизации, то ей нужно заключить договор со специализированной организацией.