Дачный дом как объект капитального строительства

Приобретая земельный участок в собственность или в безвозмездное пользование, владельцы чаще всего рассчитывают построить на нём временное или постоянное жильё. Но для того, чтобы стать счастливым обладателем загородной недвижимости, необходимо решить множество вопросов от получения разрешения на строительство до оформления постройки в собственность. Для того, чтобы понимать, какие правовые нормы действуют в таком случае, нужно знать, является ли планируемое сооружение объектом капитального строительства (далее - ОКС) или нет.

Что такое ОКС

Ответ на этот вопрос можно найти в Градостроительном кодексе РФ. ОКС могут являться любые сооружения (даже те, строительство которых не окончено), кроме некапитальных строений и неотделимых улучшений участка.

ОСК обладают рядом существенных признаков:

• они прочно связаны  с землёй (фундамент);
• их нельзя переместить без причинения ущерба, который делает невозможным использование объекта по назначению (в отличие от сооружений, имеющих сборно-разборную конструкцию).

Верховный Суд РФ в Определении от 2008 года  N 9-Г08-19 указал на тождественность понятий "объекты недвижимости" и "объекты капитального строительства", а, значит, в отношении ОКС действуют все нормы и правила, касающиеся учёта и  регистрации  недвижимости. И напротив, строения, не относящиеся  к ОКС, не требуют каких-либо регистрационных действий.

На практике при отнесении определённых сооружений к ОКС часто возникают трудности. Больше всего вопросов вызывают объекты, которые имеют прочную связь с землёй, но выполняют только факультативную  функцию. К таким объектам, например, относятся заборы, которые располагаются на фундаменте. Суды и надзорные ведомства приходят к единой позиции о том, что заборы не относятся ни к недвижимым, ни к движимым вещам. Более того, забор  вообще не считается отдельным объектом гражданских прав и является лишь неотделимым улучшением ЗУ. Таким образом, каким бы прочным и масштабным ни был забор, он не может быть отнесён к ОКС.

Разрешения на строительство и регистрация права собственности   

Закон не обязывает граждан получать разрешение на строительство жилого (ИЖС) или садового домика на земельном участке. Исключением являются случаи, когда дом возведён с привлечением средств дольщиков. Также необходимо отличать объект индивидуального жилого строительства от дома блокированной постройки. Последний представляет собой фактически несколько домов, соединённых общей боковой стеной. Его строительство требует получения разрешительной документации.

По общему правилу для строительства дачного дома достаточно направить в уполномоченный орган уведомление о начале строительства, а также уведомление о завершении строительства по его окончании. Уполномоченный орган уведомляет застройщика о том, что объект соответствует требованиям закона, после чего строительство дома считается завершённым, а уполномоченный орган самостоятельно осуществляет регистрацию права собственности.

Если же не направить уведомление, то право собственности всё равно будет зарегистрировано, но для этого должны соблюдаться следующие условия: жилой дом построен на участке, предназначенном для ИЖС, садоводства либо ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Будущий собственник должен самостоятельно направить заявление о проведении кадастрового учёта и регистрации права собственности на дом с приложением необходимых документов (как правило, техплана и правоустанавливающего документа на ЗУ). Такая возможность предоставлена государством в рамках «дачной амнистии» и будет действовать до марта 2031 года.