Что такое технический план объекта недвижимости

Любой объект недвижимости нужно поставить на кадастровый учет, а для этого Росреестру понадобится технический план. Рассказываем, что это такое и какие объекты МКД в него следует включить.

Что такое технический план

В техническом плане перечислены параметры объекта недвижимости. Чтобы его составить, нужно собрать документацию и обратиться к кадастровому инженеру для проведения замеров всех конструкций. В связи с этим у плана есть две части.

Текстовая часть — описание объекта. Кроме заключения специалиста, здесь указывают информацию о:

• земельном участке под объектом (далее — ЗУ);
• параметрах объекта, включая замеры и расчеты.

Графическая часть — визуальные материалы: например схемы, на которых видно, где объект располагается на ЗУ.

Подробные требования к техническому плану изложены в ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

У каких объектов должен быть технический план

Технический план нужно оформить для следующих объектов недвижимости.

Зданий жилого и нежилого фонда, в том числе частных домов. Например, план нужно составить для складов, ТЦ и офисных зданий. В нем должно содержаться описание каждого помещения.

Помещения.  План составляют для обособленного объекта — например квартиры, комнаты или офиса. В документ нужно включить схему этажа, где отмечены границы помещения.

Кроме того, план следует составить для машино-места, так как этот объект приравнен к нежилому помещению и должен иметь собственный кадастровый номер.

Сооружения. У него может не быть помещений и коммуникаций, но такой объект все равно является недвижимым имуществом и подлежит кадастровому учету. 

Объекта незавершенного строительства. Даже если работы еще не закончены, объект все равно может стать предметом договора купли-продажи. В таком случае также требуется технический план.

Когда нужно составить технический план

Главное назначение технического паспорта — регистрация объекта в ЕГРН. В частности, такой документ необходим в следующих случаях:

• Объект еще не стоит на кадастровом учете, и владелец хочет оформить на него право собственности;
• Собственник хочет зарегистрировать право собственности, чтобы продать объект или заключить другую сделку;
• Владелец объекта провел реконструкцию, перепланировку или переустройство, и основные его параметры изменились. Например, если увеличилась площадь МКД. В таком случае надо внести изменения в ЕГРН;
• Строительство объекта еще не закончилось, но собственнику нужно оформить право собственности;
• В ЕГРН допущена ошибка, и владелец объекта хочет ее устранить.

В чем разница между техническим планом и техническим паспортом

В техническом паспорте тоже указаны параметры объекта недвижимости. До 2008 года на основании этого документа проводился кадастровый учет. Затем ввели такой термин, как технический план, и разграничили применение этих понятий.

Представим отличия между техническим планом и паспортом в виде таблицы.
 

Признак	План	Паспорт
Тип недвижимости	Жилая и нежилая недвижимости, недостроенные объекты	Жилая недвижимость
Наличие координат и точного расположения объекта на ЗУ	+	-

Что включается в технический план МКД

Росреестр дал разъяснения относительно составления технических планов МКД в письме от 17.03.2021 № 13-1944-АБ/21.

Согласно ч. 15 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, технический план МКД должен содержать информацию, которая требуются для кадастрового учета помещений дома. К их числу относится также общее имущество.

При этом Росреестр отмечает, что элементы МКД, которые не являются объектами недвижимости, не нужно регистрировать в ЕГРН и отражать в плане. Например, к ним относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты и инженерные коммуникации.

Таким образом, в технический план МКД включается информация только об обособленных помещениях общего пользования. Такие объекты должны соответствовать двум признакам:

• Они ограничены стенами или перегородками;
• У них есть функциональное назначение. 

Например, колясочную следует включить в документ.

Как оформить технический план

Полномочия составить технический план есть только у кадастрового инженера. Собственнику объекта достаточно предоставить следующие документы:

• документ, который удостоверяет его личность;
• СНИЛС;
• выписку из ЕГРН или правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи;
• прошлый технический план при наличии;
• уведомление о начале строительства и разрешение на проведение работ при наличии.

Согласно ч. 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, кадастровый инженер оформляет электронный технический план и заверяет его усиленной квалифицированной электронной подписью.

В договоре стороны могут предусмотреть оформление бумажного документа. Тогда план нужно заверить подписью и печатью специалиста.

Собственнику останется предоставить план и заявление в Росреестр, чтобы служба поставила объект на кадастровый учет.