Что такое неотделимые улучшения в съемной квартире и как получить компенсацию за них

Иногда жильцам хочется улучшить условия жизни в съемной квартире: например переклеить обои, разделить комнату на две части или купить новый диван. Виды работ могут начинаться от мелких переделок до масштабных изменений, и перед нанимателями часто встает вопрос, должен ли собственник компенсировать им расходы.
Разбираемся:

• В чем разница между неотделимыми и отделимыми улучшениями
• Должен ли собственник квартиры компенсировать нанимателю расходы на улучшения
• Как официально оформить неотделимые улучшения

Неотделимые и отделимые улучшения в квартире: в чем разница

Замена труб и установка холодильника — это улучшения квартиры. Но они относятся к разным видам, так как их влияние на характеристики помещения отличается.

Неотделимые улучшения

К неотделимым улучшениям относятся изменения, которые нельзя демонтировать и снять без повреждения квартиры или значительного ухудшения ее состояния. Наниматель не может увезти их с собой, когда решит переехать в другое место. Эти изменения становятся частью квартиры и остаются в распоряжении собственника.

Примеры неотделимых изменений в квартире:

• перепланировка помещения — снос или строительство перегородок и стен, перенос дверных и оконных проемов, расширение жилой зоны, объединение или разделение санузлов;
• ремонтно-отделочные работы: стяжка полов, оштукатуривание стен, поклейка обоев, укладка плитки и ламината; 
• замена окон и дверей;
• переустройство коммуникаций — к примеру замена электропроводки и труб водоснабжения, установка теплого пола и обновление системы отопления;
• техническое оснащение помещения — например установка кондиционера или сигнализации.

Некоторые виды улучшений вызывают споры о том, к какому виду работ они относятся. Например, иногда поклейку обоев и укладку кафеля пытаются причислить к текущему ремонту, чтобы оспорить выплату компенсации. Но обычно суды в первую очередь учитывают признаки из ст. 623 Гражданского кодекса: улучшения являются неотделимыми, если их нельзя демонтировать без ущерба имуществу и использовать отдельно. Такой вывод есть в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 14.02.2023 N 33-5200/2023.

Читайте также: «Перепланировка, переустройство и реконструкция помещений: в чем разница» 

Отделимые улучшения

Отделимые улучшения — изменения, которые наниматель может забрать с собой при переезде. При этом демонтаж не принесет ущерба квартире. Такое имущество считается собственностью жильца, и по умолчанию он несет расходы на его покупку.

Например, к отделимым улучшениям относятся:

• покупка мебели: диванов, кроватей, столов, шкафов и других;
• монтаж бытовой техники: например телевизоров, холодильников, стиральных машин, микроволновок;
• размещение бытовых и декоративных предметов: к примеру картин, ковров, штор и посуды.

Сравнение двух видов улучшений

Неотделимые улучшения	Отделимые улучшения
становятся частью квартиры; нельзя демонтировать и отделить без ущерба для квартиры; остаются в квартире, когда наниматель съезжает.	принадлежат нанимателю, если в договоре не указаны другие условия; можно демонтировать и снять без повреждения квартиры; перевозятся при выселении из квартиры.

Должен ли собственник квартиры компенсировать нанимателю расходы на неотделимые улучшения

Компенсация за неотделимые улучшения — это вопрос, который наниматель и собственник квартиры решают между собой. Если они договорились о проведении работ, тогда появятся основания для компенсации. Но даже в таком случае это зависит от конкретных обстоятельств.

Требовать с собственника компенсацию за неотделимые улучшения в квартире можно, если соблюдаются три условия.

Условие №1: наниматель провел работы с согласия собственника. Он может дать его устно или в мессенджере, но в любом случае это нужно доказать — например записью разговора или скриншотами. Безопаснее взять письменное согласие, а также прописать условие о компенсации в договоре найма или допсоглашении. 

Согласие нужно получить не просто на сам факт проведения работ, но и на конкретные виды улучшений. Иначе после завершения ремонта у собственника будет основание заявить, что он не разрешал менять те или иные части квартиры.

Условие №2: улучшения являются законными. Они не должны нарушать санитарные, строительные, пожарные и другие нормы законодательства. К примеру, в квартире нельзя снести несущую стену. Кроме того, некоторые изменения требуют не только согласия собственника, но и разрешения органов местного самоуправления. К таким работам относится в том числе перепланировка и переустройство.

Условие №3: улучшения увеличили стоимость объекта недвижимости. Например, наниматель заменил трубы и установил теплый пол. Тогда следующим жильцам собственник сможет сдать квартиру дороже.

Чтобы не упустить право на компенсацию и не потерять деньги, важно заранее согласовать с собственником запланированные улучшения. В идеальном сценарии нужно получить письменное согласие и зафиксировать условия в договоре. Тогда наймодатель не сможет заявить, что не знал о проведении работ и не давал разрешение. В случае отказа в выплате компенсации наниматель сможет обратиться в суд.

Отделимые улучшения тоже можно оставить в квартире при переезде и получить за них компенсацию — например, если наниматель не хочет перевозить тяжелую кровать или шкаф. Но все равно надо договариваться с собственником, готов ли он выкупить у нанимателя эти вещи и за сколько.

Как официально оформить неотделимые улучшения

Изначально в договоре найма лучше прописать, что любые улучшения надо согласовывать с собственником квартиры. Условие о компенсации расходов можно сразу включить в соглашение при его заключении. Но это актуально, если наниматель уже на данном этапе знает, что потребуется изменить в квартире и сколько это будет стоить.

Если необходимость что-то изменить в квартире появилась в процессе проживания, можно составить допсоглашение к договору. Но в любом случае важно прописать в документе одни и те же условия.

Согласие собственника на проведение улучшений. Из текста договора или допсоглашения должно быть видно: наймодатель одобрил изменения в квартире. Еще важно прямо прописать, что собственник обязан возместить нанимателю расходы на улучшения. 

Список изменений. Нужно перечислить, какие работы наниматель планирует провести и что будет считать неотделимыми улучшениями. Если точный перечень еще неизвестен, лучше включить в него больше работ и по факту не выполнить их, чем потом действовать без письменного разрешения.

Размер компенсации. Лучше сразу указать точную стоимость улучшений, но это не всегда возможно в условиях ремонта: в процессе может появиться необходимость в дополнительных изменениях, а стоимость работ и материалов — вырасти. Поэтому в договоре или допсоглашении стоит прописать предварительную сумму или указать, что она определяется согласно смете.

Во время ремонта важно сохранять договоры с подрядчиками, сметы и чеки. Эти документы помогут доказать сумму расходов на улучшения, если возникнет спор с собственником.

Способ получения компенсации. Это необязательно должна быть единоразовая выплата всей суммы на карту нанимателя. Еще можно договориться о других вариантах:

• собственник будет делать нанимателю ежемесячную скидку на оплату квартиры, пока эта сумма не покроет расходы на улучшения;
• нанимателя освободят от платежей за квартиру на срок, стоимость которого соответствует сумме расходов на улучшения.

Срок выплаты компенсации. Он не указан в Гражданском кодексе, поэтому стороны могут согласовать его сами. Они вправе выбрать любой удобный вариант: например, собственник выплатит компенсацию, когда завершатся работы или закончится срок действия договора. 

Лучше назначить конкретный период, чтобы собственник не затягивал с компенсацией расходов, а наниматель понимал, сколько времени ждать. К примеру, можно указать, что деньги надо выплатить в течение 10 дней после получения подтверждающих документов: чеков, смет и договоров с подрядчиками.

Количество допсоглашений к договору не ограничено. Их можно составлять для каждого улучшения, которое наниматель проводит в квартире.

***
Главное правило: любые улучшения, которые нельзя забрать с собой, надо зафиксировать на бумаге. Без письменного согласия собственника и договора шансы вернуть деньги за новый ламинат или замену дверей значительно сокращаются.

Чтобы не потерять деньги и защитить свои права, важно грамотно оформить каждый шаг. Наша компания поможет составить договор или допсоглашение, где будут четко прописаны условия компенсации. Если же собственник отказывается возвращать деньги за сделанный ремонт, мы поможем взыскать их через суд. Оставьте заявку на нашем сайте, и мы подберем подходящее решение вашей проблемы.