Что такое многодомовое ТСЖ: особенности управления, условия создания и способы реорганизации

На практике часто встречаются МКД, которые стоят недалеко друг от друга и пользуются одними коммуникациями. В таких случаях собственникам помещений бывает выгодно создать многодомовое товарищество собственников жилья. В статье рассказываем:

1. Что такое многодомовое ТСЖ;
2. Какие у него есть особенности управления;
3. В чем преимущества и недостатки такого объединения;
4. При каких условиях и как можно создать многодомовое ТСЖ;
5. Как его можно реорганизовать.

Многодомовое ТСЖ: правовой статус и специфика управления

Товарищество собственников жилья — это объединение владельцев помещений, которое они создают, чтобы вместе управлять общим имуществом. Обычно ТСЖ создается для одного МКД, но на практике их может быть два и больше.

Соответственно, многодомовым является товарищество, которое собственники создают при определенных обстоятельствах, чтобы решать вопросы управления сразу в нескольких МКД. Право объединить дома в одно ТСЖ предусмотрено положениями ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

У многодомовых товариществ есть следующие особенности управления:

Установление платы на содержание общего имущества. Если в товарищество входит несколько домов, то такое решение принимает общее собрание членов ТСЖ. Это положение основывается на п. 2 ч. 1 ст. 137 и п. 8 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ. 

Голосование относительно утверждения размера платы проводится единовременно для всех МКД, а для принятия решения нужно собрать большинство голосов от общего количества членов товарищества, которые приняли участие. Положения ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ применяются для многодомового ТСЖ по аналогии. 

Внесение взносов в фонд капитального ремонта. Согласно ч. 4 ст. 175 Жилищного кодекса РФ, собирать деньги на специальном счете могут только жители одного дома. Это значит, что в ТСЖ на несколько домов нужно открыть отдельный счет для каждого МКД.

Преимущества и недостатки многодомового ТСЖ

Многодомовое товарищество предполагает следующие плюсы:

Расходы на управление снижаются. В многодомовых ТСЖ действует одно правление с единственным председателем. Кроме того, собственники открывают один расчетный счет. Соответственно, жильцам делят между собой расходы на его содержание или зарплату должностных лиц.

ТСЖ объединяет деньги жильцов всех МКД. Если одному дому понадобится ремонт, у жильцов будет больше средств для этих мероприятий.

Легче собрать инициативную группу. В многодомовом ТСЖ больше жильцов, а значит, в МКД может быть больше желающих участвовать в решении вопросов управления.

У многодомового ТСЖ есть два основных недостатка, на которые нужно обратить внимание:

Конфликты между жильцами разных МКД. Иногда дома в составе многодомового ТСЖ различаются по площади. Если плата за содержание общего имущества будет одинаковой для всех, то некоторые жильцы могут посчитать такой порядок несправедливым. Тогда имеет смысл обсудить возможность установления дифференцированных тарифов для каждого МКД. Подробнее об этом рассказывали в статье «Что такое дифференцированный тариф».

Сложный процесс выхода из многодомового ТСЖ. Он включает в себя несколько этапов, которые могут растянуться на длительное время.

Условия и алгоритм организации ТСЖ на несколько МКД

Чтобы собственники нескольких домов могли объединиться в одно ТСЖ, должна выполняться совокупность условий. Они определены ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

1. У территорий, на которых находятся МКД, есть общая граница;
2. Дома совместно используют сети инженерно-технического обеспечения или другие объекты инфраструктуры.

На практике есть два способа образования многодомового ТСЖ:

1. Первый способ — дома вступают в состав существующего ТСЖ, которое меняет статус на многодомовое ТСЖ;
2. Второй способ — собственники помещений разных домов создают новое ТСЖ, которое обозначается в документах как многодомовое.

Порядок создания многодомового ТСЖ можно представить в виде следующих этапов: 

Шаг 1: определение оснований для организации многодомового ТСЖ. Собственники помещений проверяют, существует ли возможность для объединения домов: проходит ли через участок смежная граница, коммуникации и другие объекты, которые обслуживают несколько МКД.

Шаг 2: проведение общего собрания собственников. Их нужно организовать во всех МКД, которые планируют войти в состав многодомового ТСЖ. На собрании необходимо собрать не менее 2/3 голосов от общего числа собственников в каждом МКД при решении следующих вопросов:

• создание товарищества,
• принятие устава ТСЖ,
• выбор членов правления ТСЖ и его председателя,
• передача полномочий лицу, которое будет обращаться в налоговую для регистрации товарищества.

Шаг 3: регистрация ТСЖ. Уполномоченное лицо готовит уставные документы и регистрирует товарищество как юридическое лицо.

Способы реорганизации многодомового ТСЖ

Согласно ч. 3 и 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ, есть два способа реорганизовать многодомовое ТСЖ — разделение и выделение. 

Разделение: многодомовое ТСЖ прекращает существовать и передает полномочия новому товариществу. Решение о выходе из общего состава путем разделения может принять общее собрание членов ТСЖ одного дома или всех МКД сразу.

За разделение должно проголосовать большинство членов ТСЖ, которые участвуют в собрании, а также большинство собственников от их общего числа в каждом МКД. Собрания нужно провести не позднее чем через 2 года с момента, как прошло аналогичное собрание в МКД, который хочет отделиться от ТСЖ.

Выделение: один дом исключается из структуры многодомового ТСЖ и регистрирует отдельное юридическое лицо. В таком случае решение о выходе принимает общее собрание собственников, которые будут создавать новое товарищество. Для вступления решения в силу нужно собрать большинство голосов собственников от их общего числа в доме.

Следующий этап — зарегистрировать новое юридическое лицо, передать ему права и обязанности и внести изменения в ЕГРЮЛ.