Что такое МКД: признаки, структура и отличия от частного дома

По данным Минстроя, с января по май 2023 года в эксплуатацию ввели 17,3 млн кв.м.  многоквартирных домов. Рассказываем, как закон определяет это понятие и чем такой дом отличается от частного здания.

Что такое МКД: определение и законодательная база

В законодательстве можно найти определение понятия «многоквартирный дом» в нескольких нормативно-правовых актах. Например, рассмотрим следующие пояснения:

1. Это жилой дом, в котором есть квартиры, общие помещения и инженерные системы (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утв. Госстроем от 02.03.2004 № МДК 2-04.2004).
2. Это здание, которое включает в себя более одной квартиры и общее имущество. Кроме того, в его состав могут входить нежилые помещения и машиноместа, принадлежащие отдельным собственникам (ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Требования к многоквартирному дому и содержанию общего имущества установлены несколькими Постановлениями Правительства РФ и другими актами. Например, к ним относятся следующие документы:

1. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, МКД аварийным и подлежащим сносу (утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47); 
2. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; 
3. Градостроительный кодекс РФ; 
4. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013 №290); 
5. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170);  
6. Правила осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416).

Структура и характеристики МКД

Многоквартирный дом отличается от других объектов недвижимости, в том числе, структурой. В нее входят следующие помещения:

1. Жилые помещения — квартиры, которые предназначены для проживания граждан.
2. Нежилые помещения, в которых можно вести предпринимательскую деятельность, если собственник соблюдает требования законодательства. Обычно они располагаются на первом или цокольном этаже здания.
3. Помещения, не принадлежащие отдельным собственникам. Например, лифты, подвалы и котельные. Это общее имущество, которое обслуживает нужды всех жильцов в доме. 
4. Другие объекты общего имущества. Например, крыша дома, инженерное оборудование и земельный участок.

У МКД можно выделить следующие особенности эксплуатации и содержания: 

У всех помещений в МКД должен быть собственник. Ими может владеть гражданин или организация, а также орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Собственники обязаны содержать свое помещение и общее имущество. Это установлено ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Если жильцы не следят за состоянием оборудования, это может привести к последствиям, которые коснутся сразу нескольких собственников — например квартиры затопит в результате аварии.

Многоквартирным домом нужно управлять. Собственники помещений должны выбрать один из четырех способов управления, чтобы ответственное лицо следило за состоянием общего имущества и отвечало за поставку коммунальных ресурсов. Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцы могут передать управление домом УО, ТСЖ или ЖСК. Кроме того, собственники вправе выбрать непосредственное управление.

Государство оказывает финансовую поддержку МКД. Собственники помещений могут подать заявку на участие в региональных и федеральных программах финансирования капитального ремонта, реставрации, реконструкции, переселения из аварийного жилья.

Различия между МКД и частным домом

В законодательстве для обозначения частного дома используются разные понятия. Например, в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что «объект индивидуального жилищного строительства» (далее — ИЖС), «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» имеют одно значение в нормативных правовых актах РФ.

Согласно указанной статье, объект ИЖС — это здание, которое соответствует следующим признакам: 

1. Дом стоит отдельно от других зданий;
2. У него максимум три надземных этажа, высотой до 20 м.;
3. В структуру здания входят комнаты и помещения вспомогательного использования для бытовых и других нужд жильцов. 
4. Дом нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости. 

Многоквартирный и частный дом отличаются по следующим параметрам:

1. Количество собственников и квартир. В МКД много помещений, которые принадлежат большому числу владельцев. Частный дом нельзя разделить на квартиры — все здание принадлежит одному собственнику или нескольким людям на праве долевой собственности.
2. Наличие общего имущества. В отличие от частного здания, в многоквартирном доме такое имущество есть. Его состав установлен положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ — например к нему относятся подвалы, лифты, инженерные коммуникации, земельный участок. В индивидуальном жилом доме эти объекты принадлежат одному или нескольким людям, а все помещения входят в состав частной собственности.
3. Управление домом. В многоквартирном доме эти обязанности возлагаются на УО/ТСЖ/ЖСК, если собственники не выбрали непосредственный способ управления. Организации следят за состоянием общего имущества, ремонтируют эти объекты и предоставляют жильцам коммунальные услуги и выставляют за них плату. За состояние и обслуживание частного дома отвечает его собственник.
4. Капитальный ремонт. Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, в МКД взносы на капитальный ремонт входят в состав обязательной платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В частном доме таких взносов нет: владелец должен самостоятельно следить за его состоянием и ремонтировать при необходимости.