Что такое экспликация объекта недвижимости

Выписка из ЕГРН — самый распространенный документ, который используется при сделках с недвижимостью. На самом деле бумаг на квартиру намного больше, но обычно потребность в них возникает в крайних ситуациях. Например, когда банк запросил экспликацию при оформлении ипотеки или уполномоченный орган — при переводе статуса помещения.

В статье даем определение экспликации и рассказываем, когда требуется этот документ и какие организации его выдают.

Что такое экспликация и какую информацию она содержит

Экспликация — это технический документ. Он оформляется в формате таблицы, которая включает следующие сведения:

• где располагается дом;
• на каком этаже находится помещение;
• какая у квартиры общая площадь;
• сколько в квартире помещений, в том числе вспомогательных — например, к ним относятся балкон, санузел и кладовая;
• какая высота потолков в квартире;
• когда и на основании чего проводился осмотр объекта и замеры.

Разработку экспликации можно заказать отдельно, но обычно этот документ является частью технического паспорта объекта.

Какие есть виды экспликации

Можно выделить три типа экспликации по виду объекта недвижимости, для которого документ составляется.

Экспликация квартиры. Это перечень всех ее комнат — жилых и вспомогательных. К последним относятся, например, кухня, санузел и балкон.

Экспликация здания. Она состоит из списка всех помещений в доме, в том числе вспомогательных — например, в документ входят терраса и крыльцо. Для каждого этажа формируется своя таблица с указанием площади помещений и их назначения. В случае с многоквартирным домом документ разрабатывают для каждого помещения. 

Экспликация к градостроительному или генеральному плану. Если на земельном участке есть сооружения и здания, то все объекты включаются в таблицу. Это может быть не только жилье, но и помещения коммерческого и служебного характера, а также общественные зоны.

Чем экспликация отличается от поэтажного плана

Обычно экспликацию дополняет поэтажный план — изображение объекта, которое создано с помощью графических элементов. Этот документ выглядит, как чертеж помещений, находящихся на каждом этаже или на определенной его части. 

По сути поэтажный план визуализирует экспликацию и показывает конструкцию объекта. Документ отражает следующую информацию:

• Где располагаются комнаты и другие объекты — несущие стены, перегородки, окна, двери, балконы;
• Из каких материалов сделаны несущие конструкции;
• Насколько объект изношен;
• Какая высота потолков.

Поэтажный план используется при заключении сделок с недвижимостью, перепланировке, изменении статуса помещения, проведении коммуникаций или признании объекта аварийным.

Когда требуется экспликация 

Собственникам помещений и частных домов может потребоваться экспликация, если нужно выполнить следующие задачи:

• Поставить объект на кадастровый учет. Специалисты кадастровой палаты могут запросить документы на жилье, включая техпаспорт, частью которого является экспликация;
• Зарегистрировать право собственности на объект в Росреестре;
• Согласовать перепланировку. Уполномоченные органы могут запросить не только проект работ, но и техпаспорт или отдельно экспликацию;
• Ввести объект в эксплуатацию
• Перевести статус жилого помещения в нежилое или наоборот;
• Провести коммуникации;
• Признать объект аварийным;
• Оформить ипотеку или рефинансирование. Банк может запросить поэтажный план и экспликацию, чтобы подтвердить данные о расположении квартиры и точно рассчитать ее площадь.

Кто выдает экспликацию на объект недвижимости

Есть три основных организации, через которые собственник объекта может получить экспликацию.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) или Ростехинвентаризация (РТИ). При обращении в эти ведомства следует предоставить заявление, паспорт и выписку из ЕГРН. В среднем срок разработки экспликации длится 10 рабочих дней.

МФЦ. В учреждении надо получить квитанцию на оплату услуг БТИ, и после внесения платежа — направить заявление, паспорт и выписку из ЕГРН.

Если вы обращаетесь за составлением экспликации в МФЦ, надо учитывать, что учреждение выступает посредником между вами и БТИ. Поэтому документ могут готовить дольше, но в среднем это занимает 10 рабочих дней.

Портал «Госуслуги». Оставить заявку на разработку экспликации можно онлайн, но сроки изготовления и перечень документов зависят от субъекта РФ. В любом случае готовую экспликацию нужно получить в БТИ.

Какую бы организацию вы ни выбрали, после подачи заявления сотрудник БТИ должен прийти на объект и провести его замеры, чтобы затем составить экспликацию.