Что происходит с сервитутом при продаже участка или другого объекта, на который он установлен

Собственник объекта может смениться быстрее, чем закончится срок действия сервитута. Если он установлен на платной основе, стороны должны также обсудить условия по дальнейшему перечислению средств. В статье разбираемся: 

• Накладывает ли сервитут ограничения на продажу объекта
• Можно ли передать сервитут другому лицу
• Как сервитут переходит к новому собственнику при продаже объекта

Накладывает ли сервитут ограничения на продажу объекта

Сервитут — это право законно пользоваться чужой собственностью: земельным участком, сооружением, зданием и другими объектами. Чаще всего сервитут устанавливают, когда нужен доступ на определенную территорию — например, чтобы подъехать к дому через чужой участок, провести инженерные системы или установить межевой знак.

Получить сервитут можно на платной и безвозмездной основе, но в любом случае надо оформить договор с собственником объекта. В соглашении стороны указывают срок действия сервитута, размер платы и другие условия.

Кроме того, частный сервитут надо зарегистрировать в ЕГРН. Росреестр внесет в карточку объекта отметку о его обременении.

Читайте также: «Как законно получить доступ на чужой участок: что такое сервитут»

Получается, сервитут закрепляется за объектом, а не его собственником. Поэтому даже если право на участок или сооружение перешло к другому владельцу, обременение продолжает действовать согласно ч. 1 ст. 275 ГК РФ. Это значит, что объект можно продать, подарить или обменять, а сервитут сохранится и перейдет к новому собственнику.

После смены собственника объекта сервитут не прекращается, пока не истечет срок действия договора или стороны не заключат соглашение о его прекращении.

Можно ли передать сервитут другому лицу

Согласно ч. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут нельзя сделать самостоятельным предметом купли-продажи или залога: это право переходит к другому лицу только вместе с объектом, на который оно установлено. Поэтому обладатель сервитута не может передать его тому, кто не является собственником участка или сооружения. 

Запрет на передачу сервитута установлен для того, чтобы обладатель права не злоупотреблял им. Например, это исключает ситуации, когда человек разрешает другому лицу пользоваться объектом без ведома владельца.

Как сервитут переходит к новому собственнику при продаже объекта

Если владелец продал или подарил объект, в ЕГРН вносятся изменения о собственнике. При этом информация о наличии сервитута сохраняется, но при заключении сделки важно уведомить все стороны.

Если обладатель сервитута продает объект, для которого ему требовалось это обременение, то в договор купли-продажи нужно включить условие о его передаче новому собственнику. Это важно, чтобы он заранее знал о наличии сервитута и обязанности его оплачивать.

Если в договоре не указан сервитут, то суды могут признать, что обязанность по его оплате не перешла к другому лицу. Например, такой вывод сделан в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2025 по делу N 88-6711/2025.

Владелец дома через суд добился установления сервитута в отношении земельного участка, чтобы ремонтировать и обслуживать стены, отмостку и кровлю объекта со стороны смежной территории. Плата за ее использование составляла более 9 000 рублей в год.

Спустя время у дома и земли под ним сменился владелец, который не пользовался смежной территорией и не вносил платежи за сервитут почти два года. Тогда собственник соседнего участка решил взыскать с него эти деньги через суд: по его мнению, сервитут автоматически перешел к новому владельцу земли и дома, и его нужно оплачивать, даже если человек фактически не пользуется участком. Дополнительные договоренности для этого не требуются.

Все инстанции пришли к выводу, что у собственника участка нет оснований взыскивать долг по оплате сервитута с нового владельца дома:

• Продавец дома и участка не включил в договор купли-продажи условие о сервитуте и не передал право ограниченного пользования чужим земельным участком новому собственнику. Поэтому он не знал о наличии сервитута.
• Изначально сервитут не был зарегистрирован в ЕГРН. Это исключает возможность признать право на сервитут юридически действительным. К тому же суд не рассматривал вопрос о правопреемстве нового собственника, поэтому решение об установлении сервитута имеет юридическую силу только для бывшего владельца дома и собственника смежного участка. Значит, у ответчика не возникла обязанность по оплате сервитута.

Если владелец продает свой объект, он должен сообщить обладателю сервитута о смене собственника. Когда участок или сооружение переходят к другому лицу, бывший владелец утрачивает право получать плату за использование объекта. Поэтому обладателя сервитута надо уведомить о том, кому перечислять деньги в следующий раз.

Если бывший собственник не уведомил обладателя сервитута о продаже объекта и тот продолжал вносить ему платежи без оснований, то эти деньги можно истребовать как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. Сначала следует направить претензию с требованием перечислить средства. Если получатель ее проигнорирует, можно обратиться в суд.

У вас есть вопрос о недвижимости, управлении МКД или содержании общего имущества? Оставьте заявку на консультацию, и мы поможем найти решение вашей проблемы.