Чтобы подтвердить факт выполнения работ, управляющей организации нужно подписать акт у представителя собственников. Но часто он отказывается это делать под разными предлогами: например, говорит, что уборку подъездов проводили редко, хотя такая периодичность указана в договоре. Рассказываем, что делать, если человек со стороны жителей МКД саботирует приемку работ.
Кто может подписывать акты выполненных работ
От лица жильцов акты выполненных работ может подписывать их представитель. Обычно это председатель совета МКД, но собственники помещений могут назначить и другого человека.Чтобы передать представителю полномочия на подписание актов, нужно принять такое решение на общем собрании или выдать доверенность. Это правило касается в том числе председателя совета МКД, согласно пп. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
По общему правилу, без решения ОСС или доверенности ни один собственник, включая членов совета МКД, не вправе подписать акт выполненных работ. В ином случае действительность документов придется доказывать в суде.
Тем не менее на практике есть положительные решения. Например, в определении от 19.11.2024 по делу N 88-34596/2024 Четвертый кассационный суд общей юрисдикции допустил, что акты могут быть подписаны членами совета МКД, если у председателя нет возможности это сделать.
В интересах управляющей организации инициировать общее собрание и вынести в повестку дня вопрос о передаче полномочий на подписание актов. Тогда УО не столкнется с проблемами при приемке работ.
Что делать, если представитель собственников не подписывает акты
Согласно пп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 N 416), управляющая организация должна предоставить собственникам возможность участвовать в приемке мероприятий и контролировать их качество. Например, направить представителю уведомление о готовности работ и необходимости осуществить их приемку. Собственники сами отвечают за то, как воспользуются этим правом.Рассмотрим две основные ситуации.
Представитель собственников отказывается подписывать акты
Контроль качества выполненных работ — это обязанность собственников помещений. Если они ее не выполняют, это не должно сказываться на деятельности управляющей организации.На практике может быть два варианта действий.
Вариант №1: представитель собственников отказался подписывать акт без оснований. В таком случае в нем надо сделать соответствующую отметку: например, «Председатель совета МКД Ф.И.О. отказался от подписания акта, поэтому акт подписывается в одностороннем порядке в присутствии двух свидетелей». По возможности лучше указать причину, по которой представитель не стал подписывать документы.
На акте нужно собрать подписи минимум двух других собственников, что они засвидетельствовали отказ их уполномоченного представителя. Тогда документ будет считаться подписанным в одностороннем порядке.
Предварительно можно направить представителю уведомление. В сообщении стоит еще раз напомнить о сроках выполнения работ и необходимости произвести их приемку, а также предупредить о возможности УО подписать акт в одностороннем порядке.
Если представитель собственников не подписывает акты, сам по себе этот факт не говорит о том, что УО не выполнила работы по содержанию общего имущества. К такому выводу, например, пришел Свердловский областной суд в апелляционном определении от 11 сентября 2019 г. по делу n 33-14262/2019.
Собственник квартиры подал иск, чтобы суд аннулировал лицензию управляющей организации. По его мнению, акты выполненных работ составлены с грубыми нарушениями, и УО выполнила не все работы из минимального перечня.
Тем не менее управляющая организация подтвердила, что она выполняла все требования договора управления. В частности, УО предоставила:
- Отчет о выполненных работах за прошлый год. Документ подтверждает список выполненных мероприятий, а также объем израсходованных средств и наличие остатков.
- Акты выполненных работ за прошлый год. В них указан ежемесячный объем проведенных мероприятий и сумма расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества.
В итоге суд сделал вывод, что в работе управляющей организации нет грубых нарушений.
Вариант №2: представитель собственников обнаружил недостатки в качестве работ. Тогда стороны должны составить акт о выявленных нарушениях и зафиксировать в нем все претензии. Документ оформляется согласно разделу 10 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354).
Представитель собственников отсутствует при составлении акта
Если представитель собственников не проживает в МКД или находится в отъезде, у управляющей организации есть три основных варианта действий:- Поставить в акте отметку об отсутствии представителя. Документ должны подписать минимум два других собственника.
- Отправить документы по почте с уведомлением о вручении или в электронном формате.
- Подписать задним числом, когда представитель будет присутствовать.
Лучше изначально предусмотреть в договоре управления порядок действий на случай, если представитель собственников отказывается подписывать акты. Это поможет избегать спорных моментов и судебных разбирательств.
Например, в договоре можно прописать: «В случае отсутствия председателя совета МКД акт подписывает один из членов совета МКД, а в случае их отсутствия — любой из собственников помещений в МКД».
Хотите провести общее собрание, чтобы назначить человека, который будет подписывать акты выполненных работ? Оставьте заявку, и мы организуем ОСС под ключ: составим повестку дня, подготовим бюллетени и регистрационные листы, подсчитаем голоса и оформим итоговый протокол.
Оставить комментарий