Что делать, если управляющая организация подняла размер платы без решения ОСС

Рассказываем, что делать, если в новых квитанциях плата начислена по завышенным тарифам, и можно ли не оплачивать эти счета.

Может ли УО произвольно повысить тариф

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, только общее собрание собственников может утвердить стоимость услуги по содержанию жилого помещения. Такой тариф действует минимум год и распространяется на всех жильцов, если они не назначили дифференцированный размер платы.

Читайте также: «Можно ли установить разную плату за СОИ для собственников в МКД: что такое дифференцированный тариф»

УО может только предложить собственникам тариф с экономическим обоснованием всех расходов. Окончательное решение принимают участники ОСС, но в любом случае размера платы должно быть достаточно, чтобы обслуживать общее имущество в соответствии с требованиями закона. Это правило следует из ч. 1 ст. 156 ЖК РФ.

Ежегодно инфляция растет, а материалы и стоимость работ дорожают. Поэтому спустя время утвержденного тарифа уже может не хватать, чтобы качественно проводить все запланированные работы. Тогда УО вправе увеличить стоимость только в двух случаях:

• Собственники утвердили новый тариф на ОСС.
• В договоре управления есть условие об индексации тарифа.

Подробнее об указанных случаях рассказывали в статье «Как повысить тариф на ЖКУ, чтобы собственники не оспорили действия УО в суде»

В остальных случаях УО не вправе увеличивать стоимость услуг, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен. Иначе это будет считаться нарушением законодательства.

Что делать, если УО незаконно повысила размер платы

Шаг 1: убедиться, что в доме не проходило ОСС. Возможно, некоторые собственники пропустили уведомление о проведении собрания и не знали об изменении тарифа.

Во-первых, следует посмотреть, висит ли уведомление об итогах ОСС в месте, которое общее собрание определило для этих целей. Обычно сообщение вывешивают на доске объявлений в подъезде. Срок публикации уведомления — максимум 10 дней с даты принятия решения.

Еще можно проверить ГИС ЖКХ. Если собрание проходило онлайн, то протокол автоматически сформировался в течение суток после окончания голосования. С ним можно ознакомиться в личном кабинете.

Во-вторых, информацию о проведении ОСС можно запросить в управляющей организации. Она может предоставить копию протокола собрания для ознакомления, где должно быть зафиксировано решение о повышении стоимости услуг.

Шаг 2: проверить, нет ли в договоре управления условия об индексации. Иногда УО изначально включает в соглашение пункт, который позволяет ей повышать стоимость услуг при определенных условиях. 

В некоторых случаях пункт об индексации тарифа включает обязательное условие — предварительное уведомление собственников. Тогда организация должна сообщить жильцам о повышении стоимости тем способом, который указан в договоре управления. Если УО не уведомляла собственников, значит, она проиндексировала тариф незаконно.

Шаг 3: направить заявление в управляющую организацию. Его можно написать на имя руководителя УО, и указать, что собственники не согласны с повышенным тарифом и требуют сделать перерасчет платы.

Шаг 4: подать жалобу в орган ГЖИ. Инспекция проведет внеплановую проверку: рассмотрит договор управления, протоколы ОСС и другие документы. При наличии нарушений орган ГЖИ выдаст организации предписание сделать перерасчет платы.

Если управляющая организация не выполнит предписание ГЖИ, ей могут назначить административное наказание по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ. Должностное лицо получит штраф в размере 50–100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а юрлицо — штраф на сумму 200–300 тысяч рублей.

Шаг 5: обратиться в суд. Если заявление и жалоба в ГЖИ не дали результат, собственники могут подать иск к управляющей организации, чтобы суд обязал ее сделать перерасчет платы.

Важно отметить, что собственники не могут отказаться оплачиваться квитанции с завышенными тарифами. Платежи все равно надо внести, а после завершения досудебных и судебных споров управляющая организация пересчитает сумму, которую жители переплатили.

Судебная практика

В договоре управления надо указать не только возможность индексации тарифа, но и ее механизм

Дело: А33-37106/2023

УО повысила тариф на содержание общего имущества, потому что такая возможность была предусмотрена в договоре. Тем не менее собственник помещения пожаловался в орган ГЖИ — он провел документарную проверку, установил нарушение и выдал предписание. Организация попыталась оспорить его через суд.

В договоре управления, действительно, было условие об индексации тарифа: «размер платы устанавливается… с учетом ежегодной индексации по показателю годовой инфляции в прошлом году». Но суд отметил, что в этом пункте не описан конкретный механизм индексации. В частности, не указано:

• какой конкретно показатель надо использовать для индексации: индекс потребительских цен, индекс цен производителей, дефлятор ВВП или другое;
• применительно к уровню какого потребительского товара или услуги надо учитывать инфляцию;
• из каких источников нужно получать информацию о показателях и значениях;
• с какого момента можно повысить тариф и какой период применять показатели и значения.

Организация и собственники не утвердили конкретный порядок расчета тарифа при индексации, в том числе формулу и ее показатели. Формулировки в договоре не дают сделать вывод о том, что собственники приняли решение, которое позволило УО устанавливать стоимость услуг без утверждения на общем собрании.

Пункт об индексации тарифа сформулирован неоднозначно, поэтому УО не может сама менять стоимость услуг. Для этого нужно провести ОСС и утвердить новый тариф с собственниками.

Все инстанции признали предписание ГЖИ законным. Организация обязана пересчитать стоимость услуг.

Если ОСС не установило новый размер платы, то выставлять счета надо по старому тарифу

Дело: А09-4723/2021

В доме действовала стоимость услуг по содержанию общего имущества, которую утвердило ОСС. Потом управляющая организация повысила тариф до муниципального, но не согласовала это с общим собранием. Собственник пожаловался в орган ГЖИ, и в ходе проверки инспекция зафиксировала нарушение.

Организация получила предписание с требованием сделать перерасчет платы. Тогда УО обратилась в суд, чтобы признать решение ГЖИ незаконным.

В договоре управления указано, что ОСС должно устанавливать стоимость услуг на каждый год действия соглашения. Значит, организация не может сама изменить тариф, в том числе применить размер, который утвержден органом местного самоуправления. Необходимо решение общего собрания.

Если собственники не утвердили новый размер платы на будущий год, это не дает УО право изменить его или использовать муниципальный тариф. Тогда продолжает действовать тот размер платы, который ОСС утвердило ранее.

Все инстанции признали предписание ГЖИ законным. Организация должна устранить нарушения.

Повышению тарифа должно предшествовать общее собрание

Дело: А73-9882/2021 

Управляющая организация начислила жильцам плату за содержание общего имущества в размере, который не был утвержден на ОСС. Собственник пожаловался в орган ГЖИ, и он выдал организации предписание.

Организация считала, что она увеличила стоимость услуг в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции. Поэтому УО обратилась в суд и сослалась на пункты договора:

• Если собственники не утвердили тариф на следующий год, УО может повысить стоимость в соответствии с законодательством. Главное, чтобы при этом не менялся список услуг.
• Собственники должны ежегодно до 1 декабря текущего года утверждать размер платы за содержание жилого помещения. При этом надо учитывать предложения управляющей организации. Если собственники не установили экономически обоснованный тариф, УО может увеличить размер платы в соответствии с предыдущим пунктом.

Первая инстанция решила, что УО правомерно увеличила размер платы. Собственники приняли решение, которое предоставило организации право индексировать тариф, если жильцы не утвердили его сами на ежегодном собрании. Кроме того, УО уведомила собственников о предстоящей индексации — разместила эту информацию на квитанциях за два месяца.

Апелляция и кассация не согласились с первым решением. Суды сослались на те же пункты договора, но отметили в них важное условие: УО может проиндексировать тариф, если собственники не утвердили на ОСС экономически обоснованный размер платы.

Значит, повышению тарифа в одностороннем порядке должно предшествовать общее собрание. На нем организация обязана предложить собственникам обоснованный размер платы. Если участники ОСС его не утверждают, только тогда УО вправе увеличить тариф.

Суды сделали еще два важных вывода:

• Само по себе наличие в договоре условия об индексации в зависимости от роста потребительских цен и уровня инфляции еще не означает, что ОСС одобрило повышение стоимости услуг, которая была утверждена ранее.
• В договоре управления не описан конкретный механизм индексации тарифа и не указаны источники, из которых УО брала информацию об изменении уровня потребительских цен. Организация не предоставила расчеты тарифа, поэтому нельзя проверить его обоснованность.

В итоге суды признали предписание ГЖИ законным. Управляющая организация должна сделать перерасчет платы.

Вам начислили плату за ЖКУ по завышенным тарифам? Оставьте заявку, и мы поможем оспорить незаконное увеличение размера платы: подготовим заявление в управляющую организацию, жалобу в орган ГЖИ и иск в суд.