Что делать, если управляющая организация не выполняет условия договора управления

Со временем жители МКД могут заметить, что управляющая организация плохо обслуживает дом — например, в подъездах грязно, ливневые канализации засоряются, а на фасаде пошли трещины. Рассказываем, что делать в таком случае.

Когда УО нарушает договор управления 

В отличие от ТСЖ и ЖСК, управляющая организация обслуживает общее имущество, предоставляет коммунальные услуги, выставляет жильцам квитанции и хранит техдокументацию на МКД в рамках своей предпринимательской деятельности. Поэтому, чтобы взять дом на обслуживание, управляющая организация должна:

• Получить лицензию на ведение предпринимательской деятельности по управлению МКД. Ее выдает орган ГЖИ. 
• Направить в ГЖИ заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
• Заключить с собственниками помещений договор управления. 

Условия договора управления утверждает общее собрание. Собственники могут сами выбрать, какие работы добавить к Минимальному перечню (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290), и установить размер платы. Также в договоре указываются обязанности УО — например, что она должна:

• организовать аварийно-диспетчерское обслуживание, чтобы вовремя принимать заявки на устранение аварий и неисправностей в МКД;
• планировать и проводить мероприятия по энерго- и ресурсосбережению в МКД в пределах средств, которые предусмотрены на эти цели;
• информировать жильцов о проведении плановых и внеплановых ремонтных работ через объявления на досках или в других местах, которые выбрало ОСС. 

Чтобы УО не пришлось работать себе в убыток, собственники обязаны учитывать предложения организации, когда устанавливают размер платы. Кроме того, тариф должен покрывать расходы на все запланированные работы по содержанию общего имущества.

Если собственники утвердили договор управления, то его условия становятся обязательными для всех, согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса. За этим следуют также юридические последствия для управляющей организации, потому что она отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества. 

Иногда управляющие организации не выполняют определенные работы, потому что:

• собственники установили необоснованно маленький размер платы за содержание общего имущества и денег недостаточно, чтобы провести все мероприятия;
• работы не включены в договор управления, хотя они входят в Минимальный перечень.

При любом основании управляющая организация не может отказаться проводить работы или выполнять другие обязанности по договору. Если УО не согласна с отдельными положениями соглашения, она должна обжаловать протокол ОСС в суде. При этом ей придется доказывать, что решение собственников нарушает баланс интересов и ущемляет ее права. 

Следовательно, если суд не признал протокол ОСС недействительным, управляющая организация обязана выполнять условия договора и решения, которые приняло общее собрание. 

Какую ответственность несет управляющая организация  

Если УО не исполняет договор управления, то она нарушает лицензионные требования. Это основание, чтобы привлечь организацию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (см, например, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 г. по делу N А81-7897/2019).  

По сути УО являются исполнителями услуг, а собственники — потребителями, поэтому на их отношения действуют положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Эту позицию подтвердил Верховный Суд РФ в Определении № 56-КГ21-7-К9 от 29.06.2021 г.

Согласно ч. 1 ст. 14, ч. 6 ст. 13 и ст. 15 Закона N 2300-1, если управляющая организация не выполняет условия договора управления или делает это некачественно, она обязана:
возместить причиненные убытки в полном объеме; 
выплатить штраф и компенсацию морального вреда. Штраф составляет 50% от суммы убытков, а размер компенсации устанавливается судом.

Единственное исключение: управляющую организацию могут освободить от санкций, если она докажет, что не могла выполнить условия договора из-за обстоятельств непреодолимой силы или по другим законным основаниям. Это следует из ч. 4 ст. 13 Закона. Но обычно к таким случаям относятся природные катаклизмы, военные действия и эпидемии, поэтому УО достаточно сложно доказать, что именно они помешали ей выполнить обязательства. 

Что делать, если УО нарушает договор управления 

Если управляющая организация не исполняет условия договора управления, то собственники могут пойти по одному из двух путей ↓ 

Привлечь УО к административной ответственности. Для этого нужно: 

1. Зафиксировать факт, что УО не исполняет условия договора управления. Например, составить акты о ненадлежащем содержании общего имущества и сделать фотографии дефектов;
2. Направить УО претензию с требованием исполнить условия договора;
3. Подать жалобу в орган ГЖИ. Инспекция проведет проверку и выдаст организации предписание устранить нарушения в случае их выявления;
4. Подать иск в суд, чтобы он обязал управляющую организацию исполнить свои обязательства.

Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Такая возможность предусмотрена ч. 8 ст. 162 ЖК. Но этот процесс потребует от собственников большего участия, чем обращение в ГЖИ и суд, потому что им нужно провести общее собрание (см, например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.01.2022 г. по делу N А26-621/2021).

В повестку дня надо вынести вопросы: 

• Расторжение текущего договора управления МКД;
• Выбор новой управляющей организации или смена способа управления;
• Согласование условий нового договора управления. 

За вопрос о досрочном расторжении договора нужно собрать большинство голосов от числа голосов участников ОСС. 

После того как собственники решили досрочно расторгнуть договор или сменить способ управления, нужно сообщить об этом текущей управляющей организации и органу ГЖИ. В течение 5 рабочих дней надо направить им уведомление и приложить копию решения ОСС, согласно п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 № 416). 

Оригиналы протокола ОСС и бюллетеней нужно передать в орган ГЖИ — подробнее об этой процедуре читайте в статье «Куда надо направить решения и протокол после общего собрания».

Если ваша управляющая организация не исполняет условия договора, оставьте заявку на нашем сайте. Мы поможем выбрать, как защитить интересы жителей МКД, и реализовать эту стратегию: составим жалобу в орган ГЖИ, подготовим иск или проведем общее собрание.