Что делать, если УО неправильно учитывает площадь зон МКД при расчете платы

Рассказываем, от чего зависит размер платы за содержание общего имущества и что делать, если УО рассчитывает его неправильно.

Как нужно рассчитывать плату за содержание общего имущества

Расходы на обслуживание общего имущества — обязательная часть платы за содержание жилого помещения. Эти платежи зависят от общей площади недвижимости, которая принадлежит собственникам в доме. 

Размер платы за содержание общего имущества утверждает общее собрание собственников, но это касается только тарифа за 1 кв.м. и суммарной стоимости работ за месяц или год. А далее УО рассчитывает плату отдельно для каждого потребителя.

Согласно ч. 2 ст. 39 и ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, платежи за обслуживание общего имущества определяются таким образом: 

• Сумма расходов одного собственника соразмерна его доле в праве на общее имущество.
• Доля в праве на общее имущество пропорциональна всей площади помещения собственника.

Чтобы вычислить долю собственника, нужно разделить площадь его помещения на суммарную площадь всех помещений в МКД — жилых и нежилых. Площадь мест общего пользования включать в их число не нужно.

Например, общая площадь квартир и нежилых помещений составляет 2324 кв.м, а площадь одного объекта — 120,4 кв.м. Тогда доля его владельца в праве на общее имущество равна 5,17%. Расходы на обслуживание общего имущества будут рассчитывать пропорционально этому проценту. 

Размеры конкретного объекта недвижимости можно узнать в выписке из ЕГРН и техпаспорте квартиры. В реестре собственников помещений также должна быть информация о размерах долей каждого владельца в праве на общее имущество. Такие списки должна вести каждая организация, которая управляет МКД, но она вправе предоставить этот документ только инициатору ОСС.

Суммарную площадь всех помещений в МКД, в том числе мест общего пользования, можно посмотреть в техдокументации на дом. Подробнее об этом рассказывали в отдельной статье. 

Аналогичные правила действуют также в нежилом здании: платежи за обслуживание общего имущества определяются долей собственника в праве на такие объекты. Подробнее об этом рассказывали в статье «Как в нежилом здании устанавливается плата за текущий и капитальный ремонт». 

Что делать, если УО неправильно рассчитывает плату за содержание общего имущества

Управляющая организация может рассчитывать плату за обслуживание общего имущества только пропорционально долям собственников в праве на такие объекты. Поэтому если организация распределяет начисления неправильно, это влечет за собой необоснованное уменьшение платы для одних собственников и, соответственно, увеличение платежей для других. 

Если управляющая организация получила от собственников платежи в большем размере без оснований, то в таком случае можно говорить о возникновении у нее неосновательного обогащения. Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, потребитель вправе потребовать, чтобы организация компенсировала ему переплату.

Кроме неосновательного обогащения, собственники могут взыскать с УО также проценты за пользование чужими деньгами. Размер процентов зависит от действующей ключевой ставкой, которую устанавливает Центробанк. Такие правила используются, если другой процент не установлен законом или договором. Это следует из ч.1 ст. 395 ГК РФ. 

Собственник, который внес завышенные платежи на обслуживание общего имущества, может сначала направить управляющей организации претензию с требованием вернуть средства. Если организация не компенсирует переплату добровольно, потребитель вправе обратиться с иском в суд.

Отметим, что организация может взыскать задолженность за оказанные услуги с собственника, которому она начисляла плату в меньшем размере. Сначала УО вправе направить потребителю платежные документы для возмещения расходов и претензию с расчетом суммы процентов, а затем обратиться в суд (см, например, Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2024 N 306-ЭC24-8257 по делу № А55-10402/2023).

Если управляющая организация начислила вам завышенную плату или вы не можете взыскать деньги с жильцов, которым неправильно рассчитали платежи, оставьте заявку на нашем сайте. Мы перепроверим площади и вычисления, подготовим иск и представим ваши интересы в суде.