Что делать, если собственники помещений хотят сменить УО, но администрация города этому препятствует?

Суть вопроса

Подскажите пожалуйста, как быть если жители хотят сменить ук проведя ОСС, а администрация угрожает будущей ук, что отнимет имеющиеся дома? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно выбрать способ управления домом и определить управляющую организацию. Это одно из ключевых прав собственников, закрепленное жилищным законодательством. Поэтому если жители намерены сменить управляющую организацию путем проведения общего собрания собственников (ОСС), вмешательство администрации муниципалитета в свободное волеизъявление собственников недопустимо.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится выбор способа управления домом, а также принятие решения о заключении, изменении и расторжении договора управления с управляющей организацией.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления и выбрать новую управляющую организацию при соблюдении установленной процедуры. Следовательно, именно собственники, а не администрация, определяют, какая компания будет управлять домом.

Орган местного самоуправления не имеет право препятствовать выбору собственников или оказывать какое-либо давление на управляющие организации с целью отказа от участия в управлении конкретным домом. Если собственники МКД действительно усматривают в действиях администрации злоупотребление полномочиями, создание административных барьеров и нарушение жилищного либо гражданского законодательства, это является основанием (при наличии доказательств) для обращения в прокуратуру, государственную жилищную инспекцию, антимонопольный орган либо в суд.

Вместе с тем, законодательство предусматривает случаи, когда администрация вправе инициировать определение новой управляющей организации и участвовать в процедуре смены действующей УК. К таким случаям относятся:

• собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом либо принятое решение не реализовано — в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации;
• ранее действующая управляющая организация прекратила управление домом (расторгнут договор управления, истек срок договора, аннулирована лицензия либо дом исключен из реестра лицензий), а новая управляющая организация не выбрана — еще одно основание проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации;
• открытый конкурс признан несостоявшимся — возможно временное определение администрацией управляющей организации в порядке ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и постановления Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.

Во всех указанных случаях речь идет о реализации специальных полномочий органа местного самоуправления, прямо предусмотренных законом.

Если же собственники самостоятельно проводят ОСС и выбирают УК, основания для вмешательства администрации в выбор способа управления домом и конкретной управляющей организации отсутствуют.

При этом ключевое значение имеет правильное оформление собрания. Если процедура проведена законно, воля собственников имеет приоритет, а новая управляющая организация получает законные основания приступить к управлению домом.

Соответственно, в подобной ситуации прежде всего рекомендуется провести ОСС строго в соответствии с требованиями ЖК РФ:

• соблюсти порядок уведомления собственников, сформировать корректную повестку дня, обеспечить наличие кворума, надлежащим образом оформить решения и протокол;
• передать протокол в государственную жилищную инспекцию для внесения изменений в реестр лицензий.

При соблюдении установленной законом процедуры и отсутствии нарушений при проведении собрания правовых оснований для досрочного прекращения полномочий выбранной собственниками управляющей организации не возникнет.

Таким образом, администрация не вправе каким-либо образом влиять на выбор собственниками управляющей организации для своего МКД. Исключения возможны только в случаях, прямо предусмотренных Жилищным кодексом РФ, когда дом остался без управления, либо собственники не реализовали свое право выбора способа управления МКД. Во всех остальных случаях приоритет имеет решение собственников, принятое на законно проведенном общем собрании.