Что делать, если собственник строит объект под окнами МКД и мешает жильцам?

Суть вопроса

В нашем МКД пристроено здание Сбербанка. После приватизации Сбера часть придомовой территории проданы частному лицу, и это лицо под нашими окнами строит что-то. Интересы собственников квартир при смене владельца нарушаются. Что нам делать (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция МКДЭКСПЕРТ

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При рассмотрении вопроса об объёме прав собственника встроенно-пристроенного помещения необходимо определить, является ли это помещение конструктивной частью многоквартирного дома, либо является отдельным объектом недвижимости. Если МКД и встроено-пристроенное помещение образуют единое здание (о чём могут свидетельствовать общий фундамент, коммуникации, единое архитектурное решение и т.д.), то земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу многоквартирного дома.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, право распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме принадлежит собственникам помещений в нем.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу прямого указания части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, распоряжение общим имуществом осуществляется с согласия всех собственников помещений в МКД (путем общего собрания) либо по результату рассмотрения соответствующего требования судом в случае, если согласие не было достигнуто.

В случае если согласие собственников помещений на использования части придомовой территории для строительства или реконструкции получено не было, собственники помещений могут обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.