Что делать, если правопреемник застройщика изъял все гостевые места в подземном паркинге МКД?

Суть вопроса

Согласно проекта в МКД есть подземный паркинг на 682 машино-места, в том числе 101 гостевое место, из которых 12 - гостевые места для инвалидов.

После 1,5 лет переписки членов ИГ с Застройщиком, Застройщик предоставил список (номера) гостевых мест (отличный от проекта). УК их разметила. Собственники, члены их семей и гости стали оформлять заезд на гостевые места, оплачивая стоянку на гостевом месте, плата шла Застройщику. Затем Застройщик продал весь свой бизнес, в т
Ч. построенные и строящиеся обьекты. Новая компания взяла на себя все обязательства Застройщика.

Новая компания изъяла все гостевые места, в т. Ч. И для инвалидов. Правомерно ли это? Как вернуть гостевые места? Должны ли они быть переданы в общедомовое имущество? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Пунктом 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Приобретая в собственность помещение в МКД, лицо, приобретшее данное помещение, одновременно приобретает право общей долевой собственности на общее имущество, находящееся в данном доме.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом информация о проекте строительства должна содержать информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме) (пп. 8 п. 1 ст. 21 Федерального закона №с 214-ФЗ).

Из этого следует, что если гостевые машино-места были включены в состав общего имущества проектной документацией, то они в силу закона являются общим имуществом собственников МКД.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Если соответствующее решение ОСС не принималось, то отчуждение общего имущества у собственников помещений незаконно.

Иная ситуация может сложиться, если паркинг создавался как отдельный элемент недвижимости без привлечения средств дольщиков. При таких обстоятельствах гостевая парковка не будет является общим имуществом и может находиться в собственности как застройщика, так и иного лица.

В случае, если часть общего имущества была незаконно изъята из владения собственников помещений МКД, она может быть возвращена им в судебном порядке. Для этого собственники помещений многоквартирного дома или уполномоченное ими лицо вправе предъявить иск об истребовании части общего имущества из незаконного владения.