Что делать, если после ремонта системы отопления начали протекать соединения на радиаторах?

Суть вопроса

В 2020 году в доме, находящемся в "общем котле", был произведен ремонт системы отопления, в том числе были во всех квартирах заменены радиаторы отопления на биметаллические с установкой регуляторов. В этом отопительном сезоне во многих квартирах начали подкапывать соединения в радиаторах, остались следы ржавчины. По запросу собственника одной из квартир о необходимости ремонта в рамках гарантийных обязательств (5 лет) ФКР отправил в управляющую компанию (она принимала работу и подписывала акты в 2020 году). Сотрудники УК составили акт в не отопительный период, что течи не наблюдается и необходимости ремонта нет, следы ржавчины не показатель. А в устной форме заявили, что после проведения капремонта отопительные приборы в квартирах стали личным имуществом собственников, выбыв из состава ОИ по причине установки отсекающий кранов и байпасов. Хотя отсутствуют решения ОСС, оформленные протоколом о согласии на уменьшение состава ОИ. Вопрос: что собственникам предпринять дальше? Есть ли определенный порядок обращений в госорганы и судебная практика по этому вопросу? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция МКДЭКСПЕРТ

Согласно пункту 4 части 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан контролировать качество и сроки оказания услуг и выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации.

В силу пункта 11 части 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.

Частью 6 статьи 182 ЖК РФ предусмотрено, что региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

Следовательно, фонд как региональный оператор обязан контролировать качество и сроки выполнения работ по проведению капитального ремонта многоквартирного дома в порядке реализации региональной программы и именно фонд несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном жилом доме за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями. То обстоятельство, что радиаторы отопления после проведения работ не входят в состав общего имущества, не имеет правового значения, так как замена элементов системы отопления входила в перечень работ по капитальному ремонту.

Между тем, ответственность ФКР перед собственниками помещений наступает только в том случае, если имеется причинно-следственная связь между дефектами работ по капитальному ремонту и ненадлежащим состоянием имущества. Как правило, эта взаимосвязь не является очевидной и устанавливается экспертным путём.

Если будет установлено, что причиной протечек являются некачественно проведённые работы по капитальному ремонту, необходимо обратиться в территориальный фонд капитального ремонта с письменным обращением. В случае отказа в удовлетворении требований необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об обязании ФКР устранить недостатки выполненных работ.

При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с исковым заявлением вправе обратиться на только управляющая организация, но и любой представитель собственников, уполномоченный на подачу такого заявления решением ОСС.

Если ответ наших экспертов оказался для вас полезен, оставьте, пожалуйста, отзыв о компании МКДЭКСПЕРТ на Яндекс Картах. Это поможет нам и дальше отвечать на ваши вопросы в рамках рубрики «Вопрос от подписчика».