Что делать, если ОМСУ не проводит следующий открытый конкурс, а договор управления уже истек

Если собственники помещений не хотят тратить время на отбор и утверждение управляющих организаций, этот выбор остается за органом местного самоуправления. Публичные торги надо проводить систематически, когда договор с прежней организацией заканчивается, но администрация не всегда отслеживает эти сроки. В итоге прежней УО приходится продолжать управление домом, потому что некому передать обязанности.

Разбираемся, что делать, если уже истек срок действия договора с организацией, которую выбрали по итогам открытого конкурса, а администрация не проводит новый отбор.

Продлевается ли договор с управляющей организацией, которую выбрали по итогам открытого конкурса 

Если орган местного самоуправления назначил УО по итогам открытого конкурса, то такой договор действует 1–3 года. В это время собственники помещений могут сами решить вопрос об управлении МКД: сменить управляющую организацию, создать ТСЖ или перейти на непосредственное управление.

Положения ч. 6 ст. 162 ЖК РФ предполагают, что договор управления пролонгируется, если его срок закончился, а ни одна из сторон не заявила о прекращении сотрудничества. Но эта норма касается тех случаев, когда договор заключен по решению общего собрания. 

Для отношений, которые сложились по итогам открытого конкурса, действует отдельный порядок. Он описан в ч. 4 и 6 ст. 161 ЖК РФ:

1. Пока идет срок действия договора с УО, которую выбрали по результатам конкурса, собственники могут созвать общее собрание. У них есть возможность выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления МКД.
2. Если собственники не созвали общее собрание самостоятельно, то его должен организовать ОМСУ. Для этого есть ограниченный срок: не позднее чем за месяц до окончания текущего договора, который заключен по итогам конкурса.
3. Если собственники так и не приняли решение или не реализовали его, то ОМСУ должен снова провести открытый конкурс. Его надо организовать до того, как закончится срок действия текущего договора. Это важно, чтобы управление домом было непрерывным и одна УО вовремя переняла обязанности другой.

Проведение открытого конкурса — это обязательный этап. ОМСУ не может его избежать, если текущий договор управления уже заканчивается, а собственники сами не приняли решение. Сроки действия таких соглашений должны быть на контроле у органов власти, чтобы вовремя проводить открытые конкурсы и не обязывать прежнюю УО обслуживать дом без экономического интереса.

Кроме того, ОМСУ не вправе назначить временную управляющую организацию без проведения открытого конкурса. Ее можно определить только в одном случае: если администрация объявила публичные торги, но они не состоялись.

Что делать, если ОМСУ не провел открытый конкурс, хотя срок действия текущего договора уже истек

Несмотря на обязанность ОМСУ провести открытый конкурс, организация не может оставить управление домом, пока не назначат новую УО. Поэтому бездействие администрации важно обжаловать.

В первую очередь управляющая организация, чей договор истек, может обратиться в прокуратуру. Она проверит законность бездействия администрации и выдаст ей представление. Если обращение в прокуратуру не даст результат, организация может обжаловать бездействие ОМСУ в суде.

Еще можно обратиться в Федеральную антимонопольную службу РФ. Бездействие ОМСУ приводит к недопущению и ограничению конкуренции: если администрация не проводит открытый конкурс, то она лишает других участников рынка возможности претендовать на заключение договора на равных условиях. Это нарушение ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

В ФАС РФ надо направить заявление о проведении проверки по факту нарушения антимонопольного законодательства. Если служба подтвердит его наличие, то привлечет администрацию к ответственности, согласно ст. 37 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Пример из практики: дело А76-851/2023

В 2019 году администрация округа провела открытый конкурс и назначила для МКД управляющую организацию. Срок действия договора составлял три года. Когда они истекли, собственники помещений не выбрали способ управления. Администрация не провела новый открытый конкурс, но при этом назначила временную организацию.

УО, которая претендовала на обслуживание дома, посчитала, что администрация нарушила конкуренцию на рынке. Организация подала жалобу в ФАС РФ, но служба отказала в возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства: администрация назначила временную управляющую организацию, а значит, она не бездействовала.

Организация не согласилась с решением ФАС РФ и подала иск в суд. Первая инстанция поддержала выводы антимонопольной службы, но апелляция заняла обратную позицию:

• Администрация должна провести открытый конкурс, если закончился срок действия предыдущего договора, который заключен в результате публичных торгов. Эта прямая обязанность ОМСУ указана в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, и ее не исключает тот факт, что администрация назначила временную УО. Значит, поведение ОМСУ можно квалифицировать как бездействие.
• Своим бездействием администрация ограничила права истца и других управляющих организаций на участие в открытом конкурсе и заключение договоров. В этом поведении есть признаки создания дискриминационных условий на рынке.

В итоге апелляция признала решение ФАС РФ незаконным. Службу обязали снова рассмотреть жалобу управляющей организации на бездействие администрации.