Что делать, если на ОСС у одного собственника помещений более 50% голосов

Собственники помещений коллективно решают, как управлять и обслуживать МКД. Но иногда есть только иллюзия выбора — например, одному собственнику принадлежат несколько помещений в МКД, поэтому у него более 50% голосов на общем собрании. В некоторых случаях это играет решающую роль, в том числе при выборе управляющей организации.

Разбираемся, как принимать решения на ОСС, если у одного собственника более 50% голосов.

Может ли один собственник помещений единолично принимать решение на ОСС

На общих собраниях число голосов собственника зависит не от количества его помещений, а от доли в праве на общее имущество. Она определяется пропорционально общей площади квартир собственника. Поэтому у одного участника ОСС может быть, например, 33 голоса, а другого — в два раза больше.

Если у собственника несколько помещений в МКД, то его количество голосов на общем собрании рассчитывается с учетом площади всех этих квартир. Чаще всего так происходит с помещениями, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Например, принадлежат Министерству обороны РФ или администрации города.

Читайте также: «Как правильно считать количество голосов собственников помещений на общем собрании»

На практике иногда получается, что если у собственника свыше 50% голосов, то он принимает решение единолично. Это касается вопросов, для которых нужно большинство голосов от всего числа голосов участников ОСС или более 50% голосов от всего количества голосов собственников в МКД. Например, к таким вопросам относится выбор УО и сдача общего имущества в аренду. 

Запретить собственнику участвовать в ОСС, ограничить его количество голосов или установить для него специальные правила нельзя. Юридически голосование считается законным, даже если 50% голосов принадлежат одному лицу.

Что делать, если одному собственнику помещений принадлежат более 50% голосов

Если для принятия решения не нужно 2/3 голосов, а у одного собственника их более 50%, то есть два варианта действий в зависимости от ситуации.

Оспорить решение ОСС

Решение ОСС можно оспорить, если оно принято с нарушением жилищного законодательства. Например, инициатор не уведомил собственников о проведении собрания, бюллетени были подделаны или для принятия решения требовалось 2/3 голосов от всего количества голосов собственников в МКД.

Если собственники обнаружили, что решение ОСС принято с нарушениями, они вправе обратиться в суд. Иск надо подать в течение полугода с того дня, как заявитель узнал или должен был узнать о принятом решении. Это следует из ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.

Есть риск, что суд оставит решение собрания в силе. Это возможно, если нарушения не являются существенными, голос заявителя не изменил бы результаты ОСС или решение не привело к причинению убытков. Тем не менее у жильцов есть шанс оспорить его и отменить голосование собственника, от которого зависел исход собрания.

Читайте также: «Когда решение ОСС могут признать незаконным»

Доказать наличие грубых нарушений

Вариант подходит, если по решению одного собственника помещений для дома назначили управляющую организацию, с которой не хотят работать другие жильцы. Например, она завышает размер платы и некачественно обслуживает общее имущество.

Согласно ч. 1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники могут расторгнуть договор управления по своей инициативе, если выполняются два условия:

• уже прошел год с момента заключения договора — за исключением случаев, когда УО не выполняет его условия или изменен способ управления домом;
• общее собрание приняло решение расторгнуть договор — за это проголосовали более 50% голосов от общего числа голосов собственников в МКД.

Читайте также: «Жители МКД расторгли договор управления меньше чем через год после заключения — законно или нет: обзор судебной практики»

Если у одного собственника более 50% голосов, то он может не позволить сменить управляющую организацию, которая не устраивает других жильцов. Тогда они могут пойти по альтернативному пути — добиться, чтобы орган ГЖИ исключил дом из реестра лицензий субъекта РФ этой организации.

Причины, из-за которых инспекция вправе исключить МКД из реестра лицензий, содержатся в ст. 198 ЖК РФ. Среди них можно выделить следующие случаи:

• Орган ГЖИ выдал организации предписание, и в течение года она его не исполнила, за что инспекция минимум два раза назначила административное наказание.
• Инспекция назначила организации административное наказание за грубое нарушение лицензионных требований, и течение года она совершила его повторно.

Например, к грубым нарушениям относятся ситуации, когда управляющая организация не обеспечила в доме аварийно-диспетчерское обслуживание или накопила долг перед РСО и регоператором по обращению с ТКО. Его размер должен составлять минимум два среднемесячных платежа.

Полный список грубых нарушений можно найти в п. 4(1) Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 28.10.2014 N 1110) и в нашей статье «Лицензия на управление МКД: срок действия, лицензионные требования, получение и продление».

Если собственники знают, что управляющая организация допустила грубое нарушение, об этом надо сообщить в орган ГЖИ. Он проверит жалобу и привлечет УО к административной ответственности. Если в течение года таких наказаний будет два, то дом исключат из реестра лицензий. Причем за этот период организация может допустить грубые нарушения разных лицензионных требований, а не одних и тех же.

Если информацию о доме исключили из реестра лицензий, то это основание для того, чтобы организация прекратила управлять этим МКД. Тогда собственники помещений смогут выбрать новую УО или изменить способ управления, например создать ТСЖ.