Чем отличается исключение из реестра лицензий от внесения изменений в реестр лицензий?

На практике часто случается так, что срок действия договора управления уже прекратился, а изменения в реестр лицензий еще не внесены. Из-за этого возникают споры о том, кто содержит общее имущество и начисляет плату в это время. Сегодня рассмотрим, в каких случаях законодательство обязывает управляющую организацию продолжать управлять домом, а в каких – нет.

Предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию и отражается в соответствующем реестре. Это правило следует из положений Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности».

При этом Жилищный кодекс РФ разграничивает основания и порядок внесения изменений в сведения о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта РФ и исключения сведений о многоквартирном доме из реестра. Рассмотрим эти 2 ситуации отдельно.

В таком случае применяется ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ: при исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращении или аннулировании лицензии лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества до определенного момента. К перечню этих ситуаций относятся:

1. У новой организации, которая была выбрана общим собранием собственников или по результатам открытого конкурса, возникли обязательства по управлению этим домом;
2. Возникли обязательства по договору управления, заключенному управляющей организацией с ТСЖ/ЖСК;
3. Управляющая организация заключила договоры на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг с собственниками при непосредственном управлении;
4. Регистрация ТСЖ/ЖСК

Меры, предусмотренные ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, направлены на обеспечение непрерывности деятельности по управлению и обслуживанию. Они распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом ГЖН принято одно из указанных выше решений (см, например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019).

Вторая ситуация – в реестр лицензий вносятся изменения

Этот порядок регулируется положениями ч. 2-3 ст. 198 Жилищного кодекса РФ. Как правило, в перечень многоквартирных домов, которыми управляет лицензиат, вносятся изменения при заключении, прекращении, расторжении договора управления на основании его заявления.

В таких случаях положения ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ не обязывают управляющую организацию исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий, до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (см, например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.06.2021 г. № 307-ЭС21-1863).

Таким образом, обязанность управляющей организации осуществлять деятельность по управлению домом после окончания срока действия договора управления зависит от обстоятельств:

1. Если сведения об управлении исключены из реестра лицензий (или прекращена/аннулирована лицензия), то она продолжает управлять домом до наступления одного из событий, указанных в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ. В таком случае можно говорить о непрерывности управления;
2. Если же сведения изменены на основании заявления управляющей организации в связи с заключением, прекращением или расторжением договора управления, то она не обязана продолжать управление.