Аренда с правом выкупа: суть и особенности сделки

Что такое аренда с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа — сделка, которая обеспечивает аренду имущества с его последующим выкупом и переходом в полное владение покупателя. 

В договоре присутствует раздел о выкупе недвижимости, в котором участники сделки устанавливают и условия аренды, и условия выкупа. Помимо оплаты, за аренду недвижимости, покупатель также вносит специальные «выкупные» платежи. Право собственности на арендатора оформляется после того, как он выплатит полную стоимость имущества.

По желанию одной из сторон договор может быть расторгнут. В этом случае продавец, который также является арендодателем, обязан вернуть покупателю все платежи, сделанные в целях выкупа квартиры. При этом арендные платежи не подлежат возврату.

Аренда имущества с возможностью последующего выкупа часто используется при ведении бизнеса. По такому договору можно приобрести жилую недвижимость, оборудование, земельный участок, дачу, транспортные средства. Этот способ покупки подходит для предпринимателей, потому что он позволяет им получить необходимые товарно-материальные ценности и минимизировать затраты. 

Кому подходит использование договора аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа подходит для тех покупателей, которые не обладают необходимой суммой для внесения первоначального взноса при оформлении ипотеки или официально не могут подтвердить свой доход.

Схема выглядит более выгодной для покупателя, однако продавцы также извлекают из сделки свои плюсы: например, вы решили продать квартиру в районе, где нет школ, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. Зачастую такая недвижимость не вызывает интерес у покупателей долгое время. В таком случае можно попробовать сдать жилье в аренду с правом выкупа. Тогда владелец получит доход от аренды, при этом постепенно осуществляя продажу квартиры.

Кроме того, такой подход удобен в сегменте дорогостоящего жилья: перед заключением договора купли-продажи покупатель имеет возможность "протестировать" жилье.

Основным риском для продавца является возможность неправильно оценить стоимость. Стороны фиксируют цену в договоре, но до момента полного погашения суммы выкупа она может вырасти.

Риск для покупателя заключается в том, что он не имеет контроля над недвижимостью, за которую платит. Квартира не является его собственностью, и продавец имеет право заложить ее или подарить другому человеку. Однако в данном случае можно обезопасить себя качественно составленным соглашением.

Что включить в договор 

Один из ключевых аспектов при составлении договора аренды с правом последующего выкупа — отсутствие стандартной формы данного типа соглашения. Каждый раз подробности сделки определяются с учетом договоренностей сторон. Важно максимально детально описать в договоре условия и последствия нарушения соглашения.

Примерная структура договора может быть следующей:

1.  Преамбула. Содержит данные о наименовании сделки, информацию о сторонах и месте заключения соглашения.
2.  Предмет договора. Включает в себя информацию о жилье (адрес, этаж, площадь и состояние, информацию о собственнике).
3.  Условия выкупа. Нужно определить, при каких условиях арендованное жилье переходит в собственность арендатора. В случае отсутствия этого пункта соглашение фактически сводится к простому договору аренды. Также следует указать фиксированную или индексируемую сумму выкупа и условия ее внесения. Рекомендуется также предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры и досрочного расторжения аренды при этом. 
4.  Условия аренды. Надо указать срок аренды, размер ежемесячных платежей и депозита. Если жилье передается с мебелью и техникой, их следует также описать в приложении.
5.  Ответственность сторон
6.  Прекращение договора

Необходимо также учесть условия расторжения и прекращения действия договора. Зачастую данные условия включают санкции за их нарушение.

Нужно ли регистрировать договор

Регистрация сделки зависит от срока аренды, указанного в условиях соглашения. Если он превышает одиннадцать месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре.