Проведение общего собрания может растянуться на месяцы, и в это время легко упустить важные требования на любом этапе. Даже одна ошибка может обернуться тем, что инициатор впустую потратит время и деньги, если собственники помещений решат обратиться в суд и оспорить решение ОСС.
Собрали восемь распространенных ошибок при проведении ОСС и рассказали, как их избежать.
Ошибка №1: инициатор нарушил порядок и срок уведомления об ОСС
Для уведомления о проведении ОСС действует отдельная процедура. Ее правила изменились в 2025 году, а именно появились новые обязательные способы доставки сообщений.Вот какие требования надо выполнять:
- Уведомление необходимо разместить сразу двумя способами: опубликовать в ГИС ЖКХ и доставить другим способом, который утвердило общее собрание. Например, отправить заказными письмами или повесить на досках объявлений.
- Сообщение нужно донести до собственников минимум за 10 дней до начала собрания. В такой же срок уведомление надо загрузить в ГИС ЖКХ, чтобы получить уникальный идентификационный номер для протокола. Без этого инициатор не сможет опубликовать итоги голосования после завершения ОСС.
Читайте также: «Что произойдет с решением ОСС, если в ГИС ЖКХ нет уведомления о проведении общего собрания»
Ошибка №2: изменилось содержание уведомления о проведении ОСС, в том числе повестка дня
В жилищном кодексе нет строгой формы уведомления о проведении ОСС, но есть список информации, которую надо донести до собственников. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в сообщении нужно указать:- информацию об инициаторе;
- форму голосования: очное, заочное или очно-заочное;
- дату, место и время проведения собрания — для очного голосования; время начала и окончания голосования — для заочного и очно-заочного голосования;
- повестку дня;
- порядок и место ознакомления с информацией и материалами ОСС.
Например, в уведомлении было указано, что голосование пройдет заочно в ГИС ЖКХ. Если по факту собрание прошло в очно-заочном формате, о чем инициатор не сообщил собственникам заранее, то это нарушение.
Читайте также: «Формы и виды общих собраний собственников помещений в МКД»
Ошибка №3: вопросы повестки дня сформулированы неправильно
Из содержания повестки дня собственники должны понять, за что именно инициатор ОСС предлагает им проголосовать. Если в пунктах содержатся неопределенные условия, наименования организаций и документов, то есть риск, что участники неправильно интерпретируют вопросы. Это может привести к судебным разбирательствам.Чтобы не возникло спорных ситуаций, вопросы повестки дня должны быть сформулированы:
- Однозначно: один вопрос — одна тема обсуждения. Например, пункты про установку камер видеонаблюдения и шлагбаума во дворе МКД надо выделить в отдельные пункты.
- Конкретно: в повестку нельзя добавлять пункты с неточными словами по типу «Разное» и «Другие вопросы». Все фразы надо формулировать так, чтобы у инициатора не было возможности подвести нужные ему условия под эти неоднозначные выражения, что будет невыгодно собственникам.
- Исчерпывающе: если на ОСС надо рассмотреть документы, то в повестке надо указать их полные наименования.
Читайте также: «Что такое повестка дня ОСС и как ее правильно составить»
Ошибка №4: подписи участников сфальсифицированы или голосовал человек, у которого нет полномочий
На общем собрании могут голосовать только собственники помещений из конкретного МКД. Это значит, что арендаторы недвижимости, наниматели жилья и другие третьи лица не вправе заполнять бюллетени и ставить на них свои подписи. Такие голоса не считаются действительными: инициатор должен проверить документы, которые подтверждают право собственности каждого участника ОСС на помещение.Единственное исключение — собственник помещения предоставил своему представителю доверенность. Ее необходимо правильно оформить: перечислить список вопросов, по которым человек вправе проголосовать, и заверить документ у нотариуса.
Читайте также: «Как оформить доверенность для участия в общем собрании собственников»Если инициатор или другой человек подделал подпись собственника, орган ГЖИ не будет специально проверять ее достоверность. Но сам житель МКД может обратиться в инспекцию и заявить, что он не участвовал в голосовании. Тогда его бюллетень проверят и исключат из подсчета голосов — это уменьшит как кворум, так и количество решений «За» по вопросам повестки.
Ошибка №5: решения собственников оформлены неправильно
Инициатор ОСС должен заранее подготовить бюллетени для голосования и оформить их так, чтобы собственникам было понятно, как заполнить документы. В решениях надо указать поля для следующих данных ↓Информация об участнике ОСС. Она включает:
- Ф.И.О. — для физлиц, полное наименование и ОГРН — для юрлиц;
- номер помещения собственника;
- реквизиты документа, который подтверждает право собственности на объект;
- количество голосов участника.
Дата заполнения документа и подпись участника ОСС. Согласно письму Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04, это поможет инициатору подтвердить волеизъявление конкретного собственника.
Ошибки могут возникнуть не только при подготовке шаблонов бюллетеней, но и при их заполнении. Когда инициатор принимает решения от собственников, он должен проверить следующие условия:
- Участник заполнил все поля в бюллетени, поставил подпись и указал реквизиты документа, который подтверждает его право собственности на помещение.
- В решениях нет разных ответов по одному вопросу повестки. Собственник не может разделить свои голоса между разными решениями.
- В бюллетенях нет исправлений, или они правильно оформлены: стоит надпись «Исправленному верить» и подпись участника.
- Если вместо собственника голосует его представитель, то он подтвердил свои полномочия доверенностью.
Читайте также: «Что такое бюллетени ОСС и как правильно их оформить»
Ошибка №6: кворум на собрании отсутствовал
В начале любого ОСС надо определить кворум — это минимальное количество участников, при котором они могут голосовать. Если кворума нет, то принимать решение по вопросам повестки бессмысленно: оно недействительно, даже если в процентном соотношении набрано нужное количество голосов.В большинстве случаев необходимо, чтобы в собрании участвовали собственники, которые обладают более 50% голосов от общего числа голосов в МКД. Если их количество меньше, то надо проводить повторное ОСС или организовывать заочное голосование. При этом инициатор все равно должен составить протокол по несостоявшемуся собранию.
Читайте также: «Что такое кворум ОСС и как его определить»
Ошибка №7: счетная комиссия неправильно посчитала голоса участников ОСС
Когда у помещения один владелец, количество его голосов легко посчитать исходя из площади недвижимости. Проблемы появляются, когда она находится в долевой собственности: например, инициатор не учел, что участнику принадлежит 1/2 квартиры, и засчитал ему в два раза больше голосов, чем у него есть. Это привело к тому, что кворум и количество решений «За» были искусственно завышены.Если квартира находится в совместной собственности, один сособственник может голосовать от имени других всем количеством голосов в зависимости от площади помещения. В таком случае доверенность не требуется, и участие в ОСС будет считаться законным.
Читайте также: «Сколько собственников должны голосовать на ОСС, если квартира принадлежит нескольким людям?»Чтобы не пересчитывать результаты ОСС позже, важно изначально получить достоверную информацию о площади помещений в МКД. На основе этих данных количество голосов каждого собственника можно рассчитать двумя способами — рассказывали о них в отдельной статье.
Ошибка №8: секретарь неправильно оформил протокол ОСС
После завершения собрания инициатор должен передать протокол в орган ГЖИ. Прежде чем принять документы на хранение, инспекция проверяет их корректность и при наличии нарушений может обратиться в суд, чтобы признать решение ОСС недействительным.Вот какие нарушения чаще всего встречаются при оформлении протокола:
- У протокола не хватает приложений. В 2025 году их список сократили на один пункт: исключили реестр собственников помещений. Остальные приложения остались прежними — перечислили их в статье «Как правильно оформить протокол ОСС».
- В протоколе нет подписей инициатора, секретаря и счетной комиссии.
О других требованиях к составлению протокола читайте в статье «С 1 сентября 2025 года протокол ОСС надо оформлять по новым правилам».По отдельности суд может посчитать нарушения несущественными и оставить решение ОСС в силе. Но если инициатор допустил много ошибок при проведении собрания, есть риск, что усилия и деньги были потрачены впустую. Чтобы избежать проблем, делегируйте нам организацию ОСС: оставьте заявку, и мы поможем на каждом этапе.
Оставить комментарий