Если собственники помещений заключили договор с управляющей организацией, то у них должны быть представители — члены и председатель совета МКД. Они контролируют работу УО, подписывают акты приемки и выполняют другие задачи. Поэтому важно правильно назначить людей на такие должности и организовать все процессы, чтобы потом не доказывать в судах юридическую силу их действий.
В статье рассматриваем пять основных ошибок и разбираемся, как их избежать.
Ошибка №1: выбирать кандидатов среди тех, кто не может занимать должности в совете МКД
Совет МКД — это не юрлицо, и его не надо регистрировать в налоговой или органе местного самоуправления. Но список людей, которые могут войти в такую группу, ограничен:- Членов совета МКД можно избирать только среди собственников помещений в доме. Это значит, что их родственники, наниматели квартир и другие люди не вправе занимать такие должности. Исключение действует только для супругов: если помещение куплено в браке, то это совместная собственность. Тогда и муж, и жена считаются владельцами недвижимости, даже если в ЕГРН указан только один из них. Они оба могут стать участниками совета МКД.
- Председателем можно назначить только человека, который входит в совет МКД. Такую должность нельзя отдать любому собственнику или другому лицу: сначала он должен стать членом совета.
Не считается существенным нарушением ситуация, когда на собрании одновременно избирают членов совета МКД и председателя. В состав не нужно предварительно включать кандидата на должность последнего: можно провести одно голосование сразу и для выбора участников совета, и для назначения председателя. К примеру, такая позиция изложена в определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12.09.2023 по делу N 88-23666/2023.
Ошибка №2: наделить членов и председателя совета МКД полномочиями, которые они не вправе выполнять
Совет МКД — как его члены, так и председатель — не подменяют общее собрание собственников. Поэтому представителям нельзя передать полномочия, которые в Жилищном кодексе закреплены только за ОСС.Функции членов совета МКД перечислены в ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса. Например, участники могут контролировать работу управляющей организации и дать заключение по условиям проектов договоров, которые собственники будут рассматривать на ОСС.
У председателя больше полномочий, чем у членов совета МКД — все функции указаны в ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса. К примеру, этот человек может подписывать акты приемки работ. Важно утвердить каждое полномочие отдельным решением на голосовании и прописать в протоколе ОСС.
Общее собрание может дать совету МКД другие полномочия, но важно, чтобы они не относились к компетенции ОСС. Например, только общее собрание вправе принимать решения о благоустройстве участка и повышении минимального взноса на капремонт. Полный список полномочий можно найти в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса.
В определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.07.2024 N 88-12991/2024 собственники предоставили председателю ряд полномочий, которые связаны с общим имуществом:
- заключать договоры об использовании общего имущества, в том числе для установки рекламных конструкций в МКД;
- представлять документы для согласования переустройства и перепланировки помещений, которые входят в состав общего имущества;
- заключать соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка МКД;
- подписание актов приемки работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении качества и периодичности этих мероприятий, акты о непредоставлении коммунальных услуг и о нарушении их качества;
- принимать оперативное решение о том, как использовать доходы от сдачи общего имущества в аренду;
- открыть расчетный счет в банке, куда будет перечисляться арендная плата.
С сентября 2026 года полномочия председателя и членов совета МКД можно уравнять. Тогда их подписи на актах приемки работ и другие действия будут иметь одинаковую юридическую силу. Для этого нужно принять решение на общем собрании согласно ч. 8.2 ст. 161.1 Жилищного кодекса. Подробнее о новых правилах читайте в статье «Что изменится в ЖКХ с 1 сентября 2026 года: работа членов совета МКД, акты выполненных работ и лицензирование УО».
Ошибка №3: не утвердить сумму вознаграждения и способ его выплаты
По умолчанию совет МКД — как его члены, так и председатель — работает бесплатно. Но собственники могут утвердить для них вознаграждение, если считают нужным поощрить работу представителей. Такая возможность предусмотрена ч. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса.Чтобы назначить вознаграждение для совета МКД, надо принять решение на общем собрании. Но одного согласия выплачивать деньги участникам и председателю недостаточно — еще нужно решить ряд других обязательных вопросов:
- порядок определения размера вознаграждения;
- условия и порядок выплаты вознаграждения.
Общее собрание назначило председателю вознаграждение, но управляющая организация не перечисляла ему деньги. Сумма составила более 30 тысяч рублей за три месяца. Председатель попытался взыскать средства через суд, но три инстанции отказали, и во многом это вина самих собственников:
- В Жилищном кодексе подробно не прописано, как выплачивать вознаграждение председателю совета МКД. Поэтому такие вопросы надо решить на общем собрании и включить в протокол.
- В данном деле собственники не утвердили условия, способ и порядок выплаты вознаграждения. Если в решении ОСС отсутствуют такие пункты, у судов нет законных оснований взыскать с управляющей организации долг в пользу председателя совета МКД.
Читайте также: «Вознаграждение председателя и членов совета МКД: источники финансирования и налогообложение»
Ошибка №4: нарушить процедуру переизбрания членов и председателя совета МКД
Если в доме впервые выбирают членов и председателя совета МКД, то в повестку дня включается вопрос об их избрании. Следующие составы уже переизбираются — эту формулировку важно использовать при проведении общего собрания.Например, в апелляционном определении Нижегородского областного суда от 12.05.2015 по делу N 33-4438 в доме уже был совет МКД во главе с председателем. Но инициатор ОСС включил в повестку дня вопрос об избрании нового состава, а не переизбрании. Поэтому три инстанции признали решение собрания недействительным.
Ошибка №5: оставлять полномочия, когда новый совет МКД не избран
По общему правилу, состав совета МКД действует два года, и затем его надо переизбрать. Но собственники могут утвердить другой срок — его нужно указать в решении ОСС.Если общее собрание не переизбрали совет МКД, полномочия прежнего состава автоматически продлеваются на тот же срок. Участники и председатель не могут оставить свои обязанности, пока не появятся новые кандидаты. Поэтому их подписи на актах приемки работ и другие действия в рамках полномочий будут действительными.
Прежний состав совета МКД продолжает действовать, даже если для выбора новых кандидатов провели общее собрание, но не набрали кворум. Участники и председатель не могут отказаться от своих обязанностей, пока у них не появится замена.
Ошибки при избрании и работе совета МКД часто приводят к судебным спорам. Чтобы этого избежать, важно внимательно проверять кандидатов, четко разграничивать полномочия общего собрания и совета, подробно фиксировать условия вознаграждения и правильно оформлять процедуру переизбрания. Соблюдение этих правил позволит представителям собственников работать стабильно, а их действиям — иметь юридическую силу.
Оставить комментарий