4 истории об использовании общего имущества: видеокамеры, торговые автоматы, отдельные входы и террасы

Общее имущество принадлежит сразу всем собственникам помещений в МКД. Здесь нет разграничения, в каком подъезде или на каком этаже люди живут. Поэтому использовать такие объекты — например устанавливать видеокамеры и размещать рекламу — надо только по решению общего собрания. Иначе соседи могут через суд добиться, чтобы собственника обязали демонтировать конструкции или оборудование и восстановить состояние общего имущества.

Разбираем четыре примера из судебной практики, когда один человек попытался обойти ОСС и единолично использовал общее имущество.

Личное оборудование можно установить на фасаде МКД только по решению общего собрания

Дело: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.03.2026 N 88-5609/2026

В многоквартирном доме есть нежилое помещение с отдельным крыльцом. Управляющая организация провела осмотр и обнаружила, что собственник офиса установил на входе автомат для продажи питьевой воды. Он был подключен к системе водоснабжения нежилого помещения, но располагался на фасаде МКД.

Собственник помещения не получал у общего собрания разрешение на установку оборудования. Поэтому управляющая организация посчитала, что он незаконно использовал общее имущество, и потребовала демонтировать автомат. Но собственник проигнорировал претензию, и тогда УО обратилась в суд.

По мнению собственника, входная группа, на которой установлен аппарат, обслуживала только его офис. Поэтому она входила в состав нежилого помещения, а не общего имущества, и согласие ОСС не требуется.

Суды встали на сторону управляющей организации:

• Согласно выписке из ЕГРН, входная группа не включена в площадь нежилого помещения. Конструкция размещена на земельном участке МКД, который является общим имуществом.
• Автомат установлен на фасаде МКД, а значит, его владелец использует общее имущество. Для этого нужно получить согласие всех собственников помещений в доме.
• Установка автомата на стене дома — это переустройство. Хоть оборудование присоединено к коммунальным системам нежилого помещения, собственник все равно отступил от проекта строительства МКД. Такие работы требуют разрешительной документации, но владелец помещения ее не получал. 

Три инстанции обязали собственника нежилого помещения демонтировать аппарат с фасада МКД. Если он хочет разместить на общем имуществе личное оборудование, надо получить разрешение ОСС.

Для обустройства террасы требуется решение ОСС

Дело: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2024 N 88-8030/2024

Собственник купил квартиру с террасой на крыше МКД и оборудовал это пространство под свои нужды. Он установил металлические навесы, конструкции из легких металлов и объекты капитального строения. Монтаж этой постройки затронул фасад и кровлю дома. Еще собственник оборудовал систему водостока со своей террасы на крышу МКД.

При проверке орган ГЖИ посчитал, что собственник незаконно занял часть кровли дома. Это общее имущество, и им можно распоряжаться только по решению общего собрания. Кроме того, МЧС тоже провело проверку и обнаружило, что материалы конструкций не соответствовали степени огнестойкости.

Надзорные органы выдали предписания управляющей организации, так как она отвечает за состояние общего имущества. УО переадресовала требования о демонтаже конструкций собственнику квартиры, который их установил. Но тот проигнорировал претензию и не доказал, что у него есть разрешение на перепланировку. Тогда организация подала иск в суд.

Собственник квартиры предоставил техническое заключение. Согласно ему, наружные и внутренние стены комнат находились в работоспособном состоянии, не выявлено дефектов, которые бы влияли на несущую способность и эксплуатационные качества стен. Проведенные работы не привели к изменениям конфигурации квартиры, требующих внесения в технический паспорт.

Суды посчитали требования организации обоснованными:

• Хоть собственник и приобретал квартиру с террасой, она располагалась на крыше МКД — это общее имущество. Покупка помещения с летней площадкой не означает легализацию постройки и не отменяет необходимость получать разрешение ОСС на использование имущества.
• Когда собственник оборудовал террасу, он изменил архитектурный облик фасада МКД. Такие работы надо согласовывать с органом местного самоуправления.
• Постройка на крыше возведена с нарушением противопожарных правил. Это затрагивает интересы других собственников помещений в МКД.

Три инстанции единогласно удовлетворили требования УО и обязали собственника демонтировать конструкции и систему водостока на кровле дома. Он должен восстановить первоначальный вид фасада и крыши МКД.

Чтобы оборудовать отдельный вход в помещение, нужно согласие всех собственников в МКД

Дело: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14.05.2025 N 88-7711/2025

Собственник квартиры на первом этаже перевел ее статус в нежилое помещение и оборудовал отдельный вход. Он располагался на месте балкона. Чтобы построить крыльцо, собственник демонтировал часть фасада МКД, занял участок газона и отмостки. Но он не получал согласие общего собрания на использование общего имущества.

Другие собственники коллективно обратились в управляющую организацию. Она запросила у владельца нежилого помещения протокол ОСС и решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и перепланировки.

Собственник предоставил пакет документов. Среди них была копия протокола ОСС, согласно которому в повестке дня был только один вопрос — об использовании общего имущества собственником квартиры. В частности, он запрашивал разрешение на три вида работ: размещение лестницы на земельном участке, устройства проема в несущей стене и изменения фасада МКД.

Помимо протокола ОСС, собственник предоставил и копии других документов:

• уведомление администрации муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое;
• акт о завершенной перепланировке и переустройстве квартиры для перевода в нежилое помещение;
• постановление администрации муниципального образования о присвоении адреса нежилому помещению.

Сторонам не удалось прийти к согласию. Поэтому собственники квартир подали иск в суд, чтобы он обязал владельца нежилого помещения привести общее имущество в первоначальный вид.

Суды пришли к следующим выводам.

Решение ОСС недействительно. Суд обнаружил несколько нарушений, которые собственник допустил при проведении собрания:

• Инициатор ОСС не направил оригинал протокола в орган ГЖИ.
• Собственник заявил, что утратил уведомления о проведении ОСС и бюллетени голосования. В материалах дела не было доказательств, что инициатор сообщил соседям о запланированном собрании. Кроме того, он не запрашивал у управляющей организации реестр собственников.
• В списке собственников перечислены только их фамилии и инициалы, но не указаны адреса помещений и их площади. 
• Собственник неправильно определил общую площадь жилых и нежилых помещений. Из протокола невозможно определить количество участников ОСС.

Для строительства отдельного входа нужно согласие всех собственников помещений в МКД. Такое количество голосов нужно собрать по вопросу об уменьшении размера общего имущества, а не просто о его использовании.

Собственник заявил, что состояние крыльца и помещения не несли угрозы жизни и здоровью людей, а другие жители не подавали жалоб. Но суды исходили из того, что перепланировка и переустройство затронули несущие и ненесущие конструкции МКД и общее имущество. Даже если работы выполнены безопасно, их в любом случае надо узаконить.

Хоть у собственника есть уведомления о переводе квартиры в нежилое помещение и акт о завершенной перепланировке и переустройстве, это не делает изменения законными. Еще нужно получить согласие всех собственников на проведение работ.

Три инстанции пришли к выводу, что перепланировка и переустройства помещения сделаны самовольно. Собственника обязали привести его и общее имущество в первоначальное состояние. Для этого нужно демонтировать крыльцо, восстановить фасад МКД и газон.

Для установки видеокамеры в подъезде нужно разрешение ОСС, даже если она снимает только одну квартиру

Дело: Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2026 по делу N 88-3597/2026

Собственник квартиры установил в подъезде видеокамеру с динамиком и микрофоном для аудиозаписи разговоров. В кадр попадала входная дверь соседнего помещения, и можно было проследить, куда и во сколько его владелец уходит, с кем встречается и о чем беседует с людьми. 

Сосед посчитал, что камера нарушала его права. Тем более ее собственник не получал согласие общего собрания на установку оборудования. Но он отказался демонтировать камеру, и сосед обратился в суд.

Три инстанции встали на сторону истца:

• Видеокамера установлена на стене лестничной площадки — это общее имущество, согласно ч. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13 августа 2006 N 491). Один человек может пользоваться им в личных целях только по решению ОСС. Причем согласие должны дать все собственники помещений, даже если камеру ставят для безопасности одной квартиры и не снимают других лиц.
• Камеру надо устанавливать так, чтобы она не записывала информацию о частной жизни соседей. В кадр не должны попадать чужие двери и внутреннее пространство других квартир.

Суды обязали собственника квартиры демонтировать видеокамеру в подъезде. Если он хочет обезопасить свое жилье, то оборудование надо устанавливать по правилам: получить разрешение ОСС и направить камеру только на свою дверь.

Если вы решили использовать пространство вне квартиры, то в первую очередь надо помнить о том, что это общее имущество. К нему относятся подъезды, крыша и фасад МКД, двор и другие объекты. Чтобы установить там оборудование и разные конструкции, нужно получить решение общего собрания, даже если у вас есть свое помещение в доме.