Проведение общих собраний

В силу ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в т.ч. земельный участок, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если раньше суды – и даже Верховный Суд РФ – вполне нейтрально относились к размещению оборудования провайдеров в многоквартирных домах без решения общего собрания собственников, то за последние 5 лет практика пошла по иному направлению - почти повальные запреты без предварительного согласования на общем собранииявляются допустимыми...

Соответствующие обсуждения пошли после внесения в конце декабря 2022 г. законопроекта № 265996-8, предусматривающего, среди прочего:

Здесь есть тонкая грань: сама по себе управляющая компания не является органом, уполномоченным признавать те или иные решения противоречащими законодательству – и, как следствие, законно их не исполнять. Поскольку одно из лицензионных требований, в силу пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110) – это выполнение обязанностей по договору управления (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В силу ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание жилого помещения в доме (включающего, среди прочего, строку управления), в котором не созданы ТСЖ/ЖСК, определяется на общем собрании собственников в доме. Размер платы устанавливается с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем 1 год.

Краткий ответ: НЕЛЬЗЯ, 

НО Общее собрание собственников помещений в МКД – это орган управления многоквартирным домом, уполномоченный принимать все ключевые решения, связанные, в том числе, с содержанием общего имущества.

Надлежащим является уведомление:

• 1) направленное заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ отправки в письменной форме);

• 2) врученное под роспись;

• 3) размещенное в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников.

Жилищное законодательство такого требования не содержит

Правовой пробел. Зависит от обстоятельств, при которых лицо было выбрано председателем.

Вопрос комплексный и зависит от ряда других переменных, в частности – каково деление земли между домами комплекса (один большой участок либо под каждым домом свой). Но дадим ответ, насколько позволяют имеющиеся условия, и будем исходить из единого земельного участка (даже если он муниципальный):

Исходя из смысла статьи 156 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений на общем собрании утверждают размер платы за содержание, которая по общему правилу является одинаковой для всех.

В данном вопросе необходимо отличать плату за содержание от тех платежей, которые дополнительно устанавливаются общим собранием собственников:
Согласно ч. 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (т.е. исходя из квадратных метров).

Относительно ресурсоснабжения существует множество предубеждений. Одно из них породило следующую мысль: если потребитель не заключает договор, предусматривающий предоставление коммунальной услуги (нежилые помещения во всех случаях и жилые при переходе на прямые договоры), то он и не обязан оплачивать долги за оказанные услуги на предложенных условиях. В этом посте разберем, почему это заключение ошибочно.

В соответствии со статьей 44.1 Жилищного кодекса РФ одной из форм проведения общего собрания собственников является очно-заочное голосование.

Общее собрание собственников помещений в МКД – это орган управления, уполномоченный принимать все ключевые решения, связанные, в том числе, с содержанием и использованием общего имущества.

В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

В течении 5 рабочих дней с момента получения документов от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или ЖК должны передать оригиналы документов в орган ГЖН ...

В соответствии с ч. 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум)...

В соответствии с п. 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным.

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или ЖК должны передать оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их в ГИС ЖКХ (ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ).

Ответ на вопрос прямым образом зависит от региона. В силу статьи 20 Жилищного кодекса РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда.

Каждый собственник имеет право инициировать общее собрание. Однако организация, которая управляет домом, не всегда готова добровольно предоставить необходимые для его проведения документы, в частности реестры собственников помещений. Сегодня разберем, какие меры можно предпринять, чтобы все-таки его получить и провести общее собрание.

Согласно п. 1 статьи 3 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», под персональными данными подразумевается любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

Для ответа углубимся в правовую природу общего имущества:
Как отметил Конституционный Суд РФ еще в Постановлении от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу относятся объекты, отвечающие двум главным критериям: оно обслуживает более  1 помещения в доме и обслуживает многоквартирный дом в целом.

Проблему «постепенного» ввода дома в эксплуатацию рассмотрел Конституционный Суд РФ в Постановлении 12.07.2022 № 30-П и указал, что в судебной практике есть следующая позиция: дом, построенный в несколько этапов, представляет собой единый объект недвижимого имущества, и жильцы, получившие помещение ранее жильцов секций, еще не введенных в эксплуатацию, наделяются предусмотренными жилищным законодательством правами в полном объеме.

Согласно ч. 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в доме является органом управления домом; оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в МКД – это орган управления, уполномоченный принимать все ключевые решения, связанные, в том числе, с содержанием и использованием общего имущества. Решения принимаются всеми собственниками помещений, включая жилой комплекс и владельцев машино-мест.

Большая часть жалоб на решения общего собрания собственников связана с ненадлежащим уведомлением о проведении собрания. Подавая их, не все жильцы задаются вопросом целесообразности – в связи с этим рассмотрим в посте, почему даже при наличии признаков нарушения суд может оставить (и, скорее всего, оставит) решение общего собрания в силе.

Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию «секционно», на практике вызывают немало проблем, связанных с проведением общих собраний собственников.

     Создание товарищества собственников жилья (недвижимости) (далее также – «Товарищество») является реализацией способа управления многоквартирным домом исходя из статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Пропустить общее собрание – значит упустить возможность отстоять свои интересы на голосовании. Если же собственник не может присутствовать лично, он вправе доверить свой голос представителю. Сегодня рассмотрим, как правильно оформить такую доверенность, чтобы это не повлияло на результаты голосования в негативную для собственника сторону.

Общие собрания собственников проводятся ежедневно, но протоколы не всегда составляются с соблюдением всех требований. На самом деле недочеты можно найти в каждом из них: некоторые из них несущественны, а некоторые могут привести к отмене решения. Сегодня поговорим о  проблеме, навеянной практикой: можно ли ссылаться на отдельные недостатки протокола общего собрания собственников, если он не был обжалован?

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание жилого помещения, в котором не созданы товарищество/кооператив, определяется на общем собрании собственников. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Рассмотрим вопрос с двух сторон:
1) Общее собрание собственников уже приняло решение о заключении договора на данных условиях;
2) Решение о заключении договора на данных условиях еще в процессе принятия.

В соответствии с ч. 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Собственник, не добившийся получения реестра, может обратиться с жалобой в орган ГЖН. А уже он, в свою очередь, предпринимает действия, направленные на передачу этого документа. Также можно обратиться в суд с требованием обязать предоставить реестр собственников, однако данный способ потребует гораздо больше времени.

При установлении экономически необоснованного размера платы за содержание.

Наличие в доме подземного паркинга предопределяет некоторые особенности принятия решений на общем собрании собственников.

Для наиболее полного ответа проанализируем в совокупности положения статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников.

Согласно части 1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, голосование на общем собрании собственников помещений в МКД может осуществляться через представителя.

Менять секретаря по непредвиденным обстоятельствам в ходе проведения собрания можно, даже если первоначально было указано иное лицо.

Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников может проводиться посредством:

• Очного голосования;
• Заочного голосования;
• Очно-заочного голосования.

Исходя из ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения и протокол общего собрания собственников являются официальными документами, удостоверяющими факты, которые влекут за собой юридические последствия в виде возложения на собственников обязанностей, изменения объема прав и обязанностей.